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Baufinanzierung und Immobilienfinanzierung -
Bankdarlehen - Darlehen im Überblick
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FestdarlehenEine Sonderform des Hypothekendarlehens ist das Festdarlehen oder tilgungsfreie Darlehen. Bei diesen oft langfristigen Darlehen zahlt der Kunde über die gesamte Laufzeit nur die Zinsen und löst das Darlehen nach Ablauf der Zinsbindungsfrist auf einmal ab. Die sonst üblichen Tilgungsraten spart der Kunde parallel in einer Lebensversicherung oder einem Fondssparplan an. Die Laufzeit der Festdarlehen ist höchst unterschiedlich geregelt. In Einzelfällen werden feste Zinszusagen bis zu 20 Jahren und mehr gegeben. In der Regel orientieren sich die Zinsbindungszeiträume jedoch an den üblichen Fristen und betragen fünf, zehn oder fünfzehn Jahre. Einzelne Anbieter räumen auch die Möglichkeit eines variablen Zinssatzes ein.
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 Bei Festdarlehen mit variablem Zinssatz sind Sondertilgungen jederzeit mit einer dreimonatigen Kündigungsfrist möglich. Für Festdarlehen mit fest vereinbarter Zinsbindungsfrist gilt die analoge Regelung wie bei den Annuitätendarlehen. Sondertilgungen können dann nur geleistet werden, wenn sie auch ausdrücklich vereinbart sind. Festdarlehen werden häufig von Versicherungsgesellschaften in Kombination mit einer Lebensversicherung angeboten. Diese Gesellschaften schließen dann die Möglichkeit der Sondertilgung aus. Bei anderen Gesellschaften muss für das Recht der teilweisen Sondertilgung mit einem Zinsaufschlag von bis zu einem Prozent gerechnet werden.
Wie funktioniert der Ablauf eines Festdarlehens? Und für wen lohnt es sich? Beim Festdarlehen werden in der Regel der Kredit und die parallel notwendige Ansparform von ein und demselben Anbieter zur Verfügung gestellt. Die monatlichen Raten für das Festdarlehen setzen sich dann wie bei den anderen Hypothekendarlehen aus einem Zins- und einem Tilgungsbetrag zusammen, nur dass der Tilgungsbetrag nicht an die Bank gezahlt wird, sondern in eine Lebensversicherung oder ein anderes festverzinsliches Wertpapier, Aktienfonds oder Aktien investiert wird. Die Restschuld des Darlehens bleibt über die gesamte Laufzeit konstant. Erst bei Fälligkeit der Geldanlage wird die Darlehensschuld auf einmal getilgt. Je nachdem wie Rendite trächtig die Geldanlageform war, bleibt dem Kunden nach Abzahlung des Darlehens unter Umständen auch noch ein Vermögensüberschuss.
 Tilgungsfreie Festdarlehen lohnen sich insbesondere dann, wenn die finanzierte Immobilie nicht selbst genutzt wird. Die Zinsen für die Finanzierung der vermieteten Immobilie sind dann steuerlich absetzbar. Der Vermieter kann also über die gesamte Laufzeit des Darlehens die vollen Darlehenszinsen steuerlich geltend machen. Er muss sie aber selbstverständlich auch zahlen. Doch dem steht ein Gegenwert auch in Form von Guthabenzinsen gegenüber, die er parallel anspart.
Selbstverständlich ist auch beim Festdarlehen nicht alles Gold, was glänzt. Da die Verträge häufig längere Laufzeit als die klassischen Annuitätendarlehen haben, besteht ein größeres Zinsrisiko. Die Gefahr, dass die Zinsen im Laufe der Vertragszeit steigen ist hoch und kann unter Umständen die ganze Finanzierung über den Haufen werfen. Darüber hinaus trägt der Kunde natürlich auch das Risiko, dass sich die Ansparung nicht so günstig wie prognostiziert entwickelt und am Ende die Lebensversicherung oder die Erträge aus den Aktienfonds nicht zur Tilgung des Darlehens ausreichen. Für selbst genutzte Immobilien ist das Festdarlehen eher ungeeignet.
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