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Tilgungsdarlehen, Ratendarlehen |
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Baufinanzierung und Immobilienfinanzierung -
Bankdarlehen - Darlehen im Überblick
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TilgungsdarlehenWer heute eine Immobilienfinanzierung abschließt, den interessieren in der Regel zwei Fragen. Wie hoch ist die monatliche Rate? Wann ist das Darlehen vollkommen abbezahlt? Bei den klassischen Hypothekendarlehen werden zwei unterschiedliche Formen angeboten. Am gebräuchlichsten ist das Annuitätendarlehen. Auf der Basis eines für einen bestimmten Zeitraum fest vereinbarten Zinssatzes zahlt der Kunde eine gleichmäßige monatliche Rate. Über die Jahre hinweg steigt der Tilgungsanteil dieser Rate. Die Höhe der Rate selbst bleibt aber gleich. Im Unterschied dazu verändert sich beim Tilgungsdarlehen die monatliche Rate ständig. Das auch als Abzahlungsdarlehen bezeichnete Tilgungsdarlehen geht nicht von gleich bleibenden monatlichen Raten, sondern von gleich
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bleibenden monatlichen Tilgungsleistungen aus.
 Wie funktioniert ein Tilgungsdarlehen? Der Darlehensnehmer vereinbart zunächst mit dem Darlehensgeber eine feste Laufzeit. Es wird also der Termin festgelegt, bis zu dem das Darlehen getilgt sein soll. Anschließend wird dann die Kreditsumme durch die Anzahl der Monate der Laufzeit dividiert. Daraus ergibt sich der monatlich zu leistende Tilgungsbetrag. Die Zinsen richten sich nach den jeweils herrschenden aktuellen Marktzinsen. Gegenüber den länger laufenden Annuitätendarlehen ist hier unter Umständen aber mit gewissen Aufschlägen zu rechnen. Denn je höher die Tilgungsrate ist, umso geringer wird die Summe der Zinsen, mit der die Bank schließlich ihr Geschäft macht.
Während beim Annuitätendarlehen mit einer anfänglich einprozentigen Tilgungsrate die Rückzahlung erst nach 30 Jahren abgeschlossen ist, werden den meisten Tilgungsdarlehen Zeiträume von fünfzehn Jahren zu Grunde gelegt. Die Zinsberechnung erfolgt beim Tilgungsdarlehen entweder monatlich oder quartalsweise. Die Zinsen werden dann entweder zur monatlichen Tilgungsrate hinzugerechnet oder gesondert in Rechnung gestellt. Aufgrund der fortschreitenden Tilgungsleistung und dem damit verbundenen Absinken der Restschuld vermindert sich die Höhe der Zinszahlungen regelmäßig. Die monatliche Gesamtbelastung sinkt im Laufe des Finanzierungszeitraums.
 Die Volltilgerdarlehen werden gerade in Zeiten mit sehr niedrigen Bauzinsen attraktiv. Wer die niedrigen Bauzinsen nutzt, um die Kreditsumme zu erhöhen, läuft Gefahr später einmal bei steigenden Zinsen in die Liquiditätsfalle zu geraten. Wer jedoch die niedrigen Zinsen nutzt, um die Tilgungsraten zu erhöhen, kann relativ sicher in die Zukunft planen. Gerade im ländlichen Raum, in dem aufgrund der negativen demographischen Entwicklung die Immobilienpreise sinken, werden in Niedrigzinsphasen Tilgungsdarlehen immer attraktiver.
Interessant ist in diesem Zusammenhang auch der Vergleich dreier unterschiedlicher Modelle. Wer plant, innerhalb eines Zeitraums von fünfzehn Jahren seine Immobilie abzuzahlen, der hat neben dem Tilgungsdarlehen auch noch zwei weitere Optionen. Er kann ein Annuitätendarlehen mit anfänglicher Tilgung von einem Prozent abschließen und parallel einen Bausparvertrag ansparen, mit dem er dann das Hypothekendarlehen ablöst. Die Finanzierung ist dann nach fünfzehn Jahren abgeschlossen. Es bleibt jedoch das Risiko der Zwischenfinanzierung, wenn das Bauspardarlehen nicht rechtzeitig zugeteilt wird. Auf der anderen Seite ist es auch möglich, sich beim Hypothekendarlehen variable Sondertilgungsmöglichkeiten einräumen zu lassen, bei deren Nutzung dann das Darlehen auch nach fünfzehn Jahren abbezahlt ist. Die Banken lassen sich die Einräumung von Sondertilgungen jedoch einiges kosten. Sie verlangen Zinsaufschläge oder lehnen in manchen Fällen Sondertilgungen komplett ab.
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