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Vollfinanzierung ohne Eigenkapital |
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Baufinanzierung und Immobilienfinanzierung -
Bankdarlehen - Darlehen im Überblick
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VollfinanzierungUnter dem Begriff Vollfinanzierung versteht man die Tatsache, dass die kompletten Kosten für einen Hausbau oder einen Hauskauf mit Fremdmitteln finanziert werden. Es wird kein Eigenkapital eingebracht. Um es drastisch auszudrücken, die Immobilie wird voll auf pump finanziert. Das betrifft übrigens nicht nur die reinen Gestehungskosten. Bei der Vollfinanzierung werden häufig auch alle Nebenkosten wie Rechtsanwalts- und Notarsgebühren, die Gebühren für die Eintragung der Grundschuld beim Amtsgericht und die vierprozentige Grunderwerbssteuer mit finanziert. Die Darlehenssumme der Vollfinanzierung kann so bis zu 130 Prozent des Wertes der Immobilie betragen.
 Die Vollfinanzierung
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war und ist ein gängiges Finanzierungsinstrument in den angelsächsischen Ländern. Auch in den Niederlanden ist die Finanzierung einer Immobilie vollkommen ohne Eigenkapital schon lange gängige Praxis. Auch in Deutschland wird die Vollfinanzierung von Immobilien immer attraktiver. In den vergangenen Jahren waren es eher wenige Sonderfälle, die vollkommen ohne den Einsatz von Eigenkapital ihre Immobilien finanzierten.
Das bedeutete im Umkehrschluss nicht, dass diese Menschen ohne Vermögen waren. Gerade bei nicht selbst genutzten Immobilien kann es sich steuerlich rechnen, das vorhandene Eigenkapital zinsgünstig anzulegen und die Immobilie voll zu finanzieren. Die Zinskosten sind dann nämlich steuerlich absetzbar. Auch handwerklich besonders geschickte Menschen verzichteten in der Vergangenheit auf Eigenkapital. Sie brachen stattdessen die eigenen Arbeitsleistungen als Muskelhypothek ein und ersetzten so das Eigenkapital.
 In Deutschland haben vor einigen Jahren zunächst die Direktbanken, häufig Ableger von Instituten aus den Niederlanden, England oder den USA, damit begonnen Vollfinanzierungen anzubieten. Inzwischen ziehen auch die Volks- und Raiffeisenbanken nach. Auch die aktuelle Immobilienkrise in den USA konnte an dieser Praxis nichts ändern. In den USA wurden bei der Vollfinanzierung gleich zwei Fehler auf einmal gemacht.
Zum einen wurde die Bonität der Kunden zu gut eingeschätzt und zum anderen der Wert der beliehenen Immobilie zu hoch. Gleichzeitig haben die US-Hypothekenbanken hoch verzinste Papiere an den Börsen platziert, um ihre Kredite zu refinanzieren. Mittlerweile können Hunderttausende von amerikanischen Hauskäufern ihre Raten nicht mehr zahlen. Sie haben sich schlichtweg übernommen. Das ausgeprägte Wesen des Kaufs mit mehreren Kreditkarten hat hier sicherlich auch dazu beigetragen. In der Folge des Überangebots an zudem noch zu hoch bewerteten Immobilien brach in den USA der Immobilienmarkt zusammen. Die Banken blieben und bleiben auf ihren faulen Krediten sitzen.
Das Risiko einer amerikanischen Entwicklung wird von den in Deutschland als Vollfinanzierer tätigten Banken zwar gesehen aber als nicht so gravierend eingeschätzt. Bevor eine Vollfinanzierung abgeschlossen wird prüfen die Banken den Kunden auf Herz und Nieren. Es wird eine Schufa-Auskunft eingeholt und genau geprüft, ob das monatliche Nettoeinkommen ausreicht, um die geplanten Raten zu zahlen. Gleichzeitig wird für jede beliehene Immobilie ein ausführliches Wertgutachten ermittelt. Für die Vollfinanzierer spricht, dass amerikanische Verhältnisse auch so lange nicht eintreten werden, so lange die Finanzierung ohne Eigenkapital nur eine Minderheit der Gesamtfinanzierungen darstellt.
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