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Hausbau ohne Eigenkapital |
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Baufinanzierung und Immobilienfinanzierung -
Baufinanzierung - Informationen A-Z
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Hausbau ohne EigenkapitalKann man einen Hausbau ohne Eigenkapital finanzieren? Diese Frage stellen sich immer mehr Deutsche. Denn immer weniger Menschen sind in der Lage, Rücklagen anzusparen. Nach der allgemeinen Finanzierungsregel sollte jedoch mindestens ein Drittel der Bausumme als Eigenkapital vorliegen und ein Drittel über ein nachrangiges Bauspardarlehen finanziert werden.
 Hintergrund ist die Tatsache, dass Pfandbriefbanken nur maximal bis 60 Prozent des Beleihungswertes finanzieren können. Und dennoch nimmt der Markt der so genannten Vollfinanzierungen immer mehr zu und hat sich mittlerweile auch in Deutschland zu einem lukrativen Milliardengeschäft entwickelt. Bislang wurde
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der Hausbau ohne Eigenkapital weitgehend von den Direktbanken finanziert. Mittlerweile gehen aber auch vereinzelt Volks- und Raiffeisenbanken zu dieser Finanzierungsform über.
Neben der Vollfinanzierung hat der Häuslebauer natürlich auch die Möglichkeit den Hausbau ohne Eigenkapital zu finanzieren, wenn es ihm gelingt, das Eigenkapital als Muskelhypothek nachzuweisen. Wer zum Beispiel große Teile des Rohbaus und des Innenausbaus selbst erstellen kann, hier also den Arbeitslohn einspart, kommt leicht auf eine Ersparnis von 30 Prozent und mehr. Eine Vollfinanzierung der Restsumme würde dann nur einem Beleihungswert von 65 Prozent entsprechen.
Wer jedoch weder handwerklich geschickt ist, noch über Eigenkapital verfügt, beziehungsweise das vorhandene Eigenkapital nicht einsetzen möchte, der kann über die Angebote der Direktbanken bis zu 120 Prozent des Gestehungspreises finanzieren. Hier werden dann auch noch die Nebenkosten, wie die Maklercourtage oder die vierprozentige Grunderwerbssteuer in die Finanzierungssumme eingerechnet. Gegenüber dem normalen Hypothekendarlehen ist jedoch für einen solchen Kredit auch ein erhöhter Kreditzins zu zahlen.
 Wie funktioniert das System der Baufinanzierung ohne Eigenkapital? Pfandbriefbanken bündeln in der Regel die vergebenen Hypothekendarlehen, um sich dann durch die Ausgabe von Anleihen (Pfandbriefen) am freien Kapitalmarkt zu refinanzieren. Das Pfandbriefgesetz schreibt jedoch für die Bündelung von Hypothekendarlehen eine Beleihungsgrenze von 60 Prozent vor. 40 Prozent müssen als entweder nachrangig finanziert oder über Eigenkapital abgedeckt werden. Bei den Direktbanken sieht das System der Refinanzierung etwas anders aus. Sie reichen nämlich die Vollfinanzierungskredite über Residential Mortgage Backed Securities (RMBS) an die Kapitalmärkte weiter.
Diese RMBS-Papiere sind aufgrund des größeren Ausfallrisikos auch höher verzinst. Nach diesem System wurden in den vergangenen Jahren insbesondere in den USA mehrere Hunderttausend Finanzierungen abgeschlossen. Aufgrund des größeren Risikos sind zunächst zahlreiche kleinere Hypothekenbanken in Schieflage geraten und haben mittlerweile auch bei weltweit agierenden Großbanken zu Wertberichtigungen in Milliarden Höhe geführt. Denn viele Kunden, die den Hausbau ohne Eigenkapital voll finanzierten, konnten ihre Raten nicht mehr zahlen.
Häufig verschätzen sich die Kunden. Sie sehen lediglich den Zinsaufschlag von etwa 0,5 Prozent, nicht aber die höhere monatliche Rate. Denn aufgrund des fehlenden Eigenkapitals ist natürlich auch die Summe, für die Zins- und Tilgung geleistet werden muss, wesentlich höher. Bei einer Bausumme von 200.000 Euro sind so für eine 120-Prozentfinanzierung alleine monatlich 325 Euro mehr Zinsen zu zahlen, als bei der herkömmlichen 60prozentigen Hypothekenfinanzierung.
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