Thema: Erstellen einer Nebenkostenabrechnung

Hallo Zusammen,

wir haben vor zwei Jahren neu gebaut und eine Hälfte des Hauses vermietet (an den Schwiegervater).
Nun habe ich laut Mietvertrag eine Nebenkostenpauschale erhoben. Das Finanzamt möchte nun aber eine Nebenkostenabrechnung vorgelegt haben.

Gibt es außer den PC Programmen auch Excel oder OpenOffice Dateien wo ich eine solche Abrechnung durchführen kann?

Gegoogelt habe ich bereits... Aber leider nur eine kostenpflichtige Variante.

Besten Dank im voraus!

Zitat von Michel.Bedburg

wir haben vor zwei Jahren neu gebaut und eine Hälfte des Hauses vermietet (an den Schwiegervater).
Nun habe ich laut Mietvertrag eine Nebenkostenpauschale erhoben. Das Finanzamt möchte nun aber eine Nebenkostenabrechnung vorgelegt haben.

frage nummer 1:
hast du wirklich eine "pauschale" erhoben? oder eben doch eine betriebskosten-vorauszahlung?
das ist ein wesentlicher unterschied - wenn du mit pauschale arbeitest, dann ist mit der bezahlung dieser pauschale alles abgegolten (auch dann, wenn du dich verkalkuliert hast und die kosten höher lagen, das ist dann dein pech und das geht dann auf deine kappe - umgekehrt, wenn die kosten niedriger lagen, ist's das pech des mieters und der bekommt auch nichts zurück).
vorteil der pauschale: du musst keine betriebskostenabrechnung erstellen.
und das finanzamt kann auch keine solche betriebskostenabrechnung verlangen.
allerdings musst du natürlich sämtliche einkünfte aus VV versteuern, logisch. ob man dabei die betriebskosten (so sie denn als vorauszahlung mit jährlicher abrechnung erhoben werden) als "durchlaufenden posten" behandelt oder auch mit dem finanzamt durchnudelt, daran scheiden sich die geister, das hängt wohl auch vom jeweiligen finanzamt ab bzw. ist evtl. auch in den einzelnen bundesländern unterschiedlich. bei uns klappt das jedenfalls seit jahrzehnten problemlos mit den "durchlaufenden posten".

fragen nummer 2:
bewohnst du die andere wohnung im haus selbst?
denn dann gelten ohnehin gewisse sonderregelungen...

Zitat von Michel.Bedburg

Gibt es außer den PC Programmen auch Excel oder OpenOffice Dateien wo ich eine solche Abrechnung durchführen kann?

du kannst eine betriebskostenabrechnung problemlos mit excel ausführen - aber auch ganz einfach mit papier, stift und taschenrechner.
solange es nur um ein haus mit zwei parteien geht ist das kein problem.
ein spezielles immo-progrämmchen zu kaufen lohnt sich da sicher nicht.

loschdi
(die den ganzen immo-kram per excel macht für mehrere objekte)

1) Ja ich habe eine Puschale!
2) Ja die andere Seite des Hauses bewohne ich selbst

Trotzdem möchte das FA eine NK-Abrechnung...

Zitat von Michel.Bedburg

1) Ja ich habe eine Puschale!
2) Ja die andere Seite des Hauses bewohne ich selbst

Trotzdem möchte das FA eine NK-Abrechnung...

das finanzamt kann keine betriebskosten-abrechnung verlangen, wenn eine solche nicht mietvertraglich vereinbart wurde (klar gilt die betriebskostenverordnung (nach der eine betriebskostenabrechnung vorgeschrieben ist), aber in deine fall greift die sonderregelung für 2-parteien-häuser, bei denen eine wohnung vom eigentümer selbst bewohnt wird).

vielleicht kannst du das mit dem finanzamt ja entsprechend klären?
denen fehlt sicher nur die information dass ihr euch auf eine echte pauschale geeinigt habt.
allerdings: wenn du einen überschuss hattest, d.h. an der pauschale sozusagen "verdient" hast, dann musst du das natürlich angeben.
umgekehrt kannst du aber selbstverständlich auch ein minus von den einnahmen aus VV geltend machen.

d.h.: eigentlich sollte es dem finanzamt reichen, wenn du diese angaben machst - eine echte betriebskostenabrechnung nach allen regeln der kunst brauchst du hierfür aber nicht.

Ist das denn irgendwie(wo) gesetzlich geregelt, dass ich KEINE Abrechnung machen muss, wenn ich die eine Seite selbst bewohne???

ja, isses... ich weiss den paragraphen aber nicht aus dem kopf raus.
aber das finanzamt kennt den, ganz sicher!
ich guck mal ob ich's find...

§ 556 BGB (3) nur für Betriebskostenvorauszahlungen hat jährlich eine Abrechnung zu erfolgen.
Jedoch regelt § 560 BGB (3) dass sobald sich die Betriebskosten ermäßigen, die Pauschale herabzusetzen ist. Ich würde vermuten, dass Finanzamt vermutet, dass die Pauschale zu hoch angesetzt ist.

du, soweit ich das grad lese brauchst du für eine pauschale noch nicht mal diese ausnahmeregelungsgeschichte, siehe hier:
BGB - Einzelnorm

ich weiss deshalb so sicher, dass das geht, weil ich's selbst bei mir ja auch so mache, also für meine einliegerwohnung eine pauschale verlange.
eine korrekte betriebskostenabrechnung wäre hier garnicht möglich.

und dann gibt es auch noch:
die Heizkostenverordnung

§ 2 Vorrang vor rechtsgeschäftlichen Bestimmungen
Außer bei Gebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen eine der Vermieter selbst bewohnt, gehen die Vorschriften dieser Verordnung rechtsgeschäftlichen Bestimmungen vor.

LG

Zitat von Michel.Bedburg

Gibt es außer den PC Programmen auch Excel oder OpenOffice Dateien wo ich eine solche Abrechnung durchführen kann?

Hallo Michel,

du kannst dir doch in Excel selbst eine Tabelle erstellen, die nimmst du dann jedes Jahr wieder her....
Wichtig ist nur, dass du nicht die falschen Dinge auflistest!

In die Nebenkostenabrechnung gehören:
Wasser, Abwasser, Straßenreinigung, Müllabfuhr, Niederschlagswasser, Versicherung, Grundsteuer, Heizkosten und Strom.

Liebe Grüße
Petra, die das jedes Jahr macht und sich eine Vorlage gebastelt hat

pere - aber wenn er doch eine pauschale verlangt, dann braucht er sich genau diese arbeit garnicht zu machen.
das ist ja der grund, warum man 'ne pauschale ansetzt, um sich um diese arbeit drücken zu können bzw. weil's garnicht wirklich machbar ist, wie bei mir (aussenbeleuchtung, treppenhausbeleuchtung etc. läuft über meinen zähler, meine einliegerin benutzt meine waschmaschine mit, gartenpflege mach natürlich ich, auch wenn sie den garten nutzen darf in form von sich gemütlich reinsetzen und sich am üppigen kräuterbeet bedienen usw. - für 'ne korrekte betriebskostenabrechnung brauchst du 'ne menge zähler mehr als nur den für die jeweilige wohnung, da brauchst du zähler für den allgemeinstrom, für das aussenwasser, für gott-weiss-noch-was-alles - das lohnt sich im 2-parteien-haus im normalfall nur dann, wenn die mieter-partei tatsächlich mehr wohnfläche hat, sonst zahlst du allein für die diversen zähler und messgeräte mehr als die tatsächlichen kosten, z.b. für treppenhausbeleuchtung).

natürlich hat meine einliegerwohnung einen eigenen stromzähler und natürlich auch einen eigenen wasserzähler. das wasser rechne ich ja auch tatsächlich ab, den strom bezahlt sie per eigenem vertrag natürlich auch selbst direkt an den versorger.
aber schon bei der heizung (immer der dickste brocken) müsste ich 'ne menge geld für HKVs (heizkostenverteiler - ob in form von verdunstungsröhrchen oder in form von digitalen geräten) bezahlen und für 'ne abrechnungsfirma, die rein rechnerisch über dem liegen würden, was tatsächlich an kosten anfällt - weil ihre wohnung ja wirklich sehr klein ist im vergleich zu meiner.
da muss man 'ne relation finden.
und man muss auch 'ne relation finden, wieviel es einem wert ist, den ganzen scheiss aufzuklamüsern per betriebskostenabrechnung, wieviele stunden man damit zubringen muss usw.
hier bei mir lohnt sich das definitiv nicht, ich kann das (denke ich) ganz gut beurteilen, weil ich ja noch mehrere mietshäuser betreue, in denen ich eben NICHT um diese arbeit drumrum komme.

michel wird sich sicher auch überlegt haben, ob er lieber 'ne pauschale nimmt oder 'ne echte betriebskostenabrechnung machen will, davon gehe ich nach seinen antworten auf meine fragen auf jeden fall aus.

ich für meinen teil mach aber letztendlich trotzdem regelmässig meine "betriebskostenabrechnung" für mein privathaus mit einliegerwohnung, einfach weil ich wissen will was mich dieses haus hier kostet und ob das alles so auch wenigstens grob im rahmen liegt, also auch ob die pauschale für die einliegerwohnung so hinhaut.

im prinzip ist es einfacher, sich an die betriebskostenverordnung (inkl. heizkostenverordnung) zu halten - aber der aufwand ist halt hoch, und manchmal sind die investitionen, die man tätigen müsste, um das möglich zu machen, einfach irrwitzig im verhältnis zum ergebnis.

Zitat von pere

In die Nebenkostenabrechnung gehören:
Wasser, Abwasser, Straßenreinigung, Müllabfuhr, Niederschlagswasser, Versicherung, Grundsteuer, Heizkosten und Strom.

in die betriebskostenabrechnung gehört das, was in der betriebskostenverordnung steht - nicht mehr und nicht weniger.

hierzulande gibt's z.b. keine abrechnung über niederschlagswasser, die müllgebühren muss jeder direkt beim landratsamt bezahlen und jeder sucht sich seinen stromversorger selbst aus und zahlt den auch direkt selbst.
siehe hierzu die betriebskostenverordnung:
BetrKV - Einzelnorm

ach Losti,

er braucht doch die Bescheinigung fürs Finanzamt, also muss es auch korrekt sein!

Liebe Grüße
Petra, die deine ausführliche Berichterstattung nicht durchgelesen hat

Zitat von pere

er braucht doch die Bescheinigung fürs Finanzamt, also muss es auch korrekt sein!

nein, muss es eben NICHT sein, wenn die "korrektheit" garnicht möglich ist, weil z.b. der allgemeinstrom für die aussenbeleuchtung keinen eigenen zähler hat.

HIER in bawü, dem land der kehrwoche und der höchstgenauen kalkulationen und berechnungen (jaja, ich weiss, andere nennen das "geiz" wenn man sich ausrechnet, welche investition lohnt und welche nicht) geht das jedenfalls problemlos beim finanzamt durch - solange es sich um ein 2-parteien-haus, von denen eine partei vom vermieter/eigentümer selbst bewohnt wird.

die auf dem finanzamt sind aber auch nicht blöd und merken das, wenn so 'ne kalkulation völlig daneben ist, z.b. 'ne betriebskostenpauschale von 60 € für 'ne 150qm-wohnung, DAS glaubt dir kein schwabe, dass das hinhaut.
aber solange das einigermassen passt (und das nehme ich bei michel aufgrund der situation jetzt einfach mal so an) kriegst du da auch keine nachfragen vom FA. erst dann, wenn die denken "moment mal, 400 € betriebskostenpauschale für 'ne 40qm-wohnung, das passt nicht zum aktuellen betriebskostenspiegel". klar, das stinkt natürlich dann schwer nach versteckten einnahmen, logisch. die auf dem FA sind ja nicht blöd, leider.

abgesehen vom ganzen getüdel:
ich LIEBE unseren steuerberater! der schafft's doch jedes jahr, dass wir deutlich mehr rauskriegen, als er uns kostet. der ist sein geld echt wert, weshalb er auch in jede baustellen-planung von vornherein einbezogen wird, damit wir das alles optimal timen können...

Zitat von pere

Liebe Grüße
Petra, die deine ausführliche Berichterstattung nicht durchgelesen hat

was Petra, Du auch ?

na denn...

loschdi
(die glücklicherweise mit dem FA diesbezüglich klarkommt)

Gibt es außer den PC Programmen auch Excel oder OpenOffice Dateien wo ich eine solche Abrechnung durchführen kann?

Gegoogelt habe ich bereits... Aber leider nur eine kostenpflichtige Variante.

Besten Dank im voraus![/QUOTE]


das FA kann keine BK-Abrechnung verlangen, wenn einen angemessene Pauschale vereinbart ist (auch nicht bei Verwandten).
Um deine Betriebskosten abzurechnen schau dir mal folgenden Link an:
Der Countdown für die Nebenkostenabrechnung läuft | Literatur - Bücher & Zeitschriften - OA News

ich habe seitdem keine Probleme mehr mit der Abrechnung.

Diese eine Wohnung kannst Du mit Excel oder noch einfacher - nur mit Word-Datei abrechnen.

Viel Erfolg
Radom