Grundstücksbewertung – allgemeine Fakten & Einfluss des Gartens

Ziel einer Grundstücksbewertung ist, den Marktwert bzw. Verkehrswert des Grundstücks zu ermitteln. Gründe, eine solche Begutachtung durchführen zu lassen, gibt es einige. So wird in der Regel vor einem Grundstückverkauf eine Wertermittlung durchgeführt. Auch im Rahmen von Zwangsversteigerungen oder bei Scheidungen wird eine ...

Grundstücksschätzung vorgenommen, ebenso zur Feststellung des Versicherungswertes – um nur einige Beispiele zu nennen.

Wer führt Grundstücksbewertungen durch?

Vorgenommen werden Grundstücksbewertungen von Sachverständigen, die hierfür qualifiziert sind. Achtung: In der Bundesrepublik ist die Bezeichnung „Sachverständiger“ nicht geschützt. Vor der Wertermittlung einer Immobilie sollte daher daran gedacht werden, sich umfassend über in der Region ansässige Gutachter zu informieren. Langjährige Berufserfahrung ist neben einer qualifizierten Ausbildung ein Indiz für einen kompetenten Wertermittler. In der Regel verfügt ein Bewertungssachverständiger über einen Universitäts- oder Fachhochschulabschluss als Bau- oder Vermessungsingenieur bzw. über einen Abschluss als Architekt oder ist in einem ähnlichen Bereich tätig. Im Rahmen einer Berufstätigkeit ...

erworbene Qualifikationen sollten eine fundierte Ausbildung zudem ergänzen. Von den Industrie- und Handelskammern (IHK) öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige haben ihre Kenntnisse vor einem Prüfungsgremium nachgewiesen und sind zur Objektivität verpflichtet. Sie werden im bundesweiten Sachverständigenverzeichnis geführt.

Welche Verfahren werden im Rahmen einer Grundstücksbewertung herangezogen?

• Zur groben Wertschätzung eines Grundstücks kann das Maklerverfahren, ein nicht normiertes Verfahren, angewendet werden. Hierbei multipliziert man den Grundstücksrohertrag mit einem bestimmten Rohertragsfaktor, der sich nach der jeweiligen Objektart richtet.

Normiert sind hingegen die folgenden deutschen Verfahren:

• Das Vergleichsverfahren, bei dem Grundstücke, die mit dem zu schätzenden Flurstück weitgehend übereinstimmen, zur Schätzung herangezogen werden. Wichtig ist, dass mehrere passende Vergleichsgrundstücke herangezogen werden können, um objektive Ergebnisse zu erzielen.


• Oft eingesetzt zur Bewertung eines Grundstücks wird auch das Sachwertverfahren, welches darauf zielt, den Wert baulicher Anlagen (insbesondere Gebäude & Außenanlagen) und Bodenwert nach Normalherstellungskosten separat zu betrachten.


• Ebenso angewendet wird das Ertragsverfahren, was Gebäudewert und Bodenwert auf Grundlage des Ertrags unabhängig voneinander heranzieht, um eine Grundstücksbewertung vorzunehmen.

Schätzung des Gartens

Generell ist Boden nicht gleich Boden: Je nach Lage, Topographie und baulicher Nutzbarkeit können Grundstücke in verschiedene Bauflächen mit eigenen Wertigkeiten untergliedert werden. Ein Gartenteil kann demnach als Bauland betrachtet werden, ein weiterer als Gartenland. Die Garten- bzw. Grünfläche am Haus, also das Areal, was über die maximal erlaubte Bebauungsfläche hinausreicht, wird separat ermittelt. So nimmt der Garten ebenfalls Einfluss auf die Grundstücksbewertung, obgleich der Gartenwert bzw. der Wert der Grünflächen im Vergleich zu bebauungsfähigen Flächen generell recht gering angesetzt wird. Bei einem Grundstücksverkauf sind gleichsam mögliche Bepflanzungen bzw. Baumbestände und Zäune zu schätzen. Letztlich nehmen allerdings auch derartige sonstige Anlagen einen nur unwesentlichen Anteil am Gesamtwert des Grundstücks ein.

Was vorm Grundstückskauf zu beachten ist

Für die meisten Menschen steht der Wunsch, eine eigene Immobilie zu besitzen, noch immer im Fokus der Lebensplanung. Im Rahmen eines Grundstückserwerbs spielen Grundstücksbewertungen gleichsam eine tragende Rolle. Derjenige, der kauft, möchte wissen, was Grundstück und Zubehör wert sind, ehe ein Kaufvertrag geschlossen wird und anschließend eine Übereignung in Form von Auflassung und Eintragung erfolgt.

Dinge, die generell beim Grundstückskauf beachtet werden sollten:

• Lassen Sie sich Zeit. Die Entscheidung für Haus und Grundstück muss gut überdacht werden, schließlich planen Sie in der Regel, sich dauerhaft niederzulassen.

• Informieren Sie sich über die direkte Nachbarschaft. Sind Geschäfte, Ärzte, Kindergärten und Schulen in der Nähe? Wie ist die generelle Verkehrsanbindung? Auch die Wohngegend an sich sollte auf den Prüfstand gestellt werden. Eine Familie mit Kindern wird Wohngegenden präferieren, in denen junge Familien wohnen.

• Holen Sie bei der zuständigen Baubehörde Informationen ein, wie sich die Wohngegend in den nächsten Jahren entwickeln wird. Schauen Sie in Planungsunterlagen.

Fazit

Eine ausführliche und fachgerechte Grundstücksbewertung ist für die Ermittlung des Verkehrswerts des Grundstücks unerlässlich.