Mietrecht bei Schimmelbefall in der Wohnung

Schimmel an der WandSchimmelkonflikte sind einer der häufigsten Gründe für Streitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter. Im Extremfall kann Schimmel in der Wohnung den Mieter zur außerordentlichen Kündigung berechtigen. Mit freundlicher Unterstützung von yourXpert.de möchten wir Ihnen untenstehend eine kurze Einführung in die Problematik und die sich daraus ergebenden rechtlichen Konsequenzen für Mieter und Vermieter geben. Bei weiterführenden mietrechtlichen Fragen besteht die Möglichkeit sich auf der Onlineberatungs-Plattform www.yourXpert.de von über 50 Rechtsanwälten per E-Mail, Chat oder auch Telefon professionell und kostengünstig beraten zu lassen. 

I. Ursachen von Schimmelbefall

Feuchtigkeitsschäden können eine Vielzahl von Ursachen haben. Eventuell gibt es Probleme mit der Bausubstanz oder die Wasseranschlüsse beim Obermieter sind nicht in Ordnung. Liegt der Schimmel in Bodennähe, so kann dies durch eine mangelhafte Isolierung des Bodens verursacht sein. Einzelne Flecken an Wand oder Decke können zum Beispiel durch schlecht angeschlossene oder defekte Haushaltsmaschinen beim "Obermieter" verursacht sein oder durch Probleme mit der Wasserinstallation. In diesen Fällen sollte man sich erst einmal mit der anderen Mietpartei in Verbindung setzen. Denn vielleicht genügt hier schon eine kleine Reparatur, zum Beispiel an der defekten Waschmaschine, um das Problem zu beseitigen. Wenn aber kurzfristig große Feuchtigkeitsschäden auftreten, so kann dies auch auf ein defektes Wasserrohr oder Undichtigkeiten an Dach oder Wand zurückzuführen sein. Indizien dafür sind zum Beispiel ein zeitlicher Zusammenhang zwischen starkem Regen und den Wasserschäden.

Aber Feuchtigkeitsschäden können auch durch Kondenswasser auftreten. Die Luft kann immer nur eine begrenzte Menge an Wasser aufnehmen, so dass das nicht mehr aufnehmbare Wasser kondensiert. Indizien hierfür können sein:
  • das Auftreten
    von Schäden vor allem im Frühjahr und Herbst,
  • das Auftreten von Schäden nach dem Abdichten von Fenstern oder dem Einbau von Isolierglasfenstern,
  • das Auftreten der Schäden vor allem in Bad und Küche sowie in wenig beheizten Nebenräumen.
Deshalb sollte man als
Mieter im Fall von Feuchtigkeitsschäden immer auch prüfen, ob nicht das eigene Verhalten zur Situation mit beigetragen hat, bevor man den Vermieter vor den Kadi zerrt. Hierzu sollte man prüfen, ob man selbst seinen Obliegenheiten bezüglich einer ausreichenden Heizung und Lüftung der
Wohnung nachgekommen ist. Die Rechtsprechung hält es hier für ausreichend, etwa drei-bis viermal täglich für je zehn Minuten die Fenster zu öffnen und ein "Stoßlüften" durchzuführen. Auch wenn bei den Vormietern keine derartigen Probleme aufgetreten sind, kann das ein Indiz für ein Fehlverhalten bei Heizung und Lüftung sein.

II. Maßnahmen bei Schimmel

EntfeuchterWenn man Schimmelbefall in der Wohnung feststellt, dann sollte man zunächst einmal alle oben genannten Möglichkeiten in Betracht ziehen und nach der obigen Checkliste vorgehen. Tritt der Schimmel zum ersten Mal auf, dann sollte man ihn selbst entfernen.

Lässt sich das Problem danach aber auch durch ausreichendes Heizen und Belüften nicht beseitigen, so liegt ganz klar ein vom Vermieter zu behebender Baumangel vor.

In diesen Fällen muss man den Vermieter auf den Zustand aufmerksam machen und ihm eine angemessene Frist zur Beseitigung des Mangels setzen. Der Mieter trägt hier die Beweislast für den Mangel sowie den rechtzeitigen Zugang des entsprechenden Abhilfeverlangens. Bei der Beweislast sind verschiedene Faktoren wie zum Beispiel der Zustand der Wohnung beim Vormieter oder die Höhe der Heizkostenabrechnungen zu berücksichtigen. Wenn der Vermieter der Meinung ist, dass die Schäden durch ein Fehlverhalten des Mieters verursacht wurden, so muss er dies beweisen. Sind bei den Vormietern hingegen keine solchen Schäden aufgetreten, so kann sich die Beweislast umkehren.

III. Rechte bei Schimmelpilzbefall

Wurde der vom Vermieter zu vertretende Mangel nicht innerhalb einer angemessenen Frist beseitigt, so kann der Mieter die Miete wegen dieses
nicht unerheblichen Mangels mindern oder den Mietvertrag im Extremfall wegen Gesundheitsgefährdung kündigen. Es gibt im Mietrecht eine Minderungstabelle, nach der bei erheblichem Schimmelpilzbefall eine Minderung von 20%, bei erheblichen Feuchtigkeitsschäden von bis zu 60% angemessen ist.

Wenn der Schimmelpilzbefall nicht leicht zu beseitigen ist, so hat der Mieter nach Setzung einer angemessenen Frist auch ein Recht zur fristlosen Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung nach § 569 I BGB. Denn ein Schimmelpilzbefall kann zu Allergien führen und lässt auch bei einem normal empfindlichen Menschen eine erhebliche Beeinträchtigung befürchten. Selbstverständlich ist dem Vermieter aber auch hier eine angemessene Frist zur Beseitigung des Mangels zu setzen. Dies ist aber entbehrlich, wenn der Schimmelpilzbefall so stark ist, dass eine akute Gesundheitsgefährdung droht. Hier sollte der Mieter im Ernstfall vor Ausspruch einer Kündigung einen Bausachverständigen hinzuziehen oder einen Anwalt für Mietrecht kontaktieren.