Isolation Wintergarten-Decke & Fassade nach Abriss Garage

[lipa]

Hallo zusammen, mein erster Beitrag, ich freue mich hier zu sein. Vielleicht habt ihr direkt einen Rat für mich für zwei Themen:

1) Ein Wintergarten wurde nachträglich angebaut wo früher eine Terrasse war. Ich möchte ihn zukünftig als vollen Wohnraum nutzen. Das Dach ist derzeit nur aus Plexiglas und muss entsprechend durch ein richtiges Dach und Isolation ersetzen werden. Der Boden ist der ehemalige Terrassenboden, über dem Teppich liegt. Fläche ca. 20 qm.

2) Bei Errichtung des Hauses wurde eine Garage ans Haus angebaut. Die Garage möchte ich abreißen. Entsprechend muss die Fassade geklinkert werden. Seitenwand und Rückwand, Fläche ca. 12 qm.

Wie würdet ihr das machen? Habt ihr gute Hinweise? Und vor allem, auf wie hoch schätzt ihr die Kosten, wenn man dies vom Fachmann machen lässt?

Liebe Grüße

 

[SebDob]

Ohne Kosten...

Dach macht der Dachdecker. Isolierung kannst du bei u Wert Rechnern ausrechnen. In der Regel min 16cm Mineralwolle. Deine Fensterfront ist ebenso eine Baustelle... Schau Mal in den Rahmen. Da steht sicher was mit 1,3 oder größer drin. Das ist auch der U Wert. Aktuell sind werte unter 1,0 angesagt. Beim Boden geht's weiter. Auskoffern, Dämmung rein, neu Beton drauf. Gern auch gleich mit fbh. Fbh in den Beton (Betonkernaktivierung) Anschluss liegt ja schon.
Dein Fenster, was du sicher nicht neu machen willst, killt dir aber alles.


Ob ein Fassade jetzt geklinkert werden "muss"...? Hinterlüftete Fassaden haben auch urzeitige U Werte. Da bläst man heute auch Dämmung rein. Drittelt den Wärmeverlust.

Die Kosten des Wintergartens werden sicher für den Rückbau ebenso fällig. Gehe von locker 5 stellig aus.

 

[lipa]

Hallo SebDob,

danke für deine ehrlichen Worte, das hilft mir tatsächlich sehr. Was ich vorab nicht gesagt habe: die Wohnung ist ein Erbstück. Ich muss nun also entscheiden - investieren oder verkaufen. Wenn ich investiere, dann gründlich. Insofern ist fünfstellig für die beiden Maßnahmen vollkommen okay.

Wintergarten: Thema Dach und Boden sind verstanden, macht absolut Sinn. Fenster ebenso - leider steht nichts im Rahmen außer Isopane 4/88. Baujahr ist 1989, verglast ist zweifach; mehr sieht man leider nicht. Gehen wir mal davon aus, dass das auch getauscht werden muss. Kurzum: hier steht eine Sanierung aller Himmelsrichtungen an.

Garage: stimmt, geklinkert werden "muss" nicht. Evtl. tun es auch Riemchen oder eine andere Art der Verkleidung, die optisch passt. Nach entsprechender Dämmung, selbstverständlich.

Mir ist bewusst, dass die Frage sehr pauschal ist und von div. Faktoren abhängt - dennoch, lässt sich der Betrag eingrenzen? Eine Richtung von 10-20k€, 20-40k€ oder drüber würde mir schon helfen. Als nächstes müssen Experten vom Fach ran!

 

[Galileo]

Hallo

• Ist die Wohnung Teil einer Eigentümergemeinschaft ?
• Ausserhalb der "vier Wände" ist normalerweise GemeinschaftsEigentum, wo alle mitreden und mitentscheiden dürfen. Welche Sondernutzungsrechte gibt es für diese Wohnung ?
• Die Wand mit Leiter, ist das die Hauswand oder eine beigestellte Garagenwand ?
• Im unteren Bereich, besonders in der Ecke sind Feuchteschäden erkennbar.
• Das Fallrohr entwässert nur das Garagendach oder hängt da mehr dran ?
• Soll die Bodenplatte in der Garage auch entfernt werden?
• Ist der Wintergarten unterkellert ?
• Der Boden im Wintergarten hat Gefälle - sofern man nach den Klinkerlagen geht - müsste ein entsprechender Ausgleichs-Estrich drauf, sofern die Bodenplatte drin bleibt.

Ich denke, je nachdem wie gründlich Du sanierst, werden es mehr als 40.000

 

[lipa]

Hallo, danke für die ausführliche Antwort und die guten Fragen. Ich versuche mich mal:

• Ist die Wohnung Teil einer Eigentümergemeinschaft ? >> Es handelt es sich um ein Haus mit zwei Wohnungen (diese hier im EG, eine weitere im 1. OG). Ich bin nun aber alleiniger Eigentümer beider Wohnungen bzw. des gesamten Hauses + Grundstücks.
• Ausserhalb der "vier Wände" ist normalerweise GemeinschaftsEigentum, wo alle mitreden und mitentscheiden dürfen. Welche Sondernutzungsrechte gibt es für diese Wohnung ? >> Derzeit besagt die Regelung, dass die Bewohner im 1. OG auf dem Grundstück parken; der Rest obliegt der Wohnung im EG. Dadurch, dass ich alleiniger Besitzer bin soll es daran aber nicht scheitern.
• Die Wand mit Leiter, ist das die Hauswand oder eine beigestellte Garagenwand ? >> Dies ist die Hauswand (Yton o.ä.). Im Grunde fehlen dort einfach die Klinker, die man vorne links außerhalb der Garage noch sieht. Es gibt keine beigestellte Garagenwand. Danke für den Hinweis, anscheinend sieht man es nicht gut. Ich mache nochmal weitere Fotos.
• Im unteren Bereich, besonders in der Ecke sind Feuchteschäden erkennbar. >> wohl wahr, das muss beseitigt werden!
• Das Fallrohr entwässert nur das Garagendach oder hängt da mehr dran ? >> Nur das Garagendach, zum Glück
• Soll die Bodenplatte in der Garage auch entfernt werden? >> Nach Möglichkeit ja; es soll damit aber nicht stehen und fallen.
• Ist der Wintergarten unterkellert ? >> Nein
• Der Boden im Wintergarten hat Gefälle - sofern man nach den Klinkerlagen geht - müsste ein entsprechender Ausgleichs-Estrich drauf, sofern die Bodenplatte drin bleibt. >> Guter Hinweis. Ich vermute, dass hier schlampig gearbeitet wurde. Da der Boden vermutlich isoliert werden muss würde sich dies ja damit erübrigen.

Nochmals - 1.000 Dank!!

 

[Linserich]

Guter Hinweis. Ich vermute, dass hier schlampig gearbeitet wurde.

Nein, sondern das ist sogar ein Muss bei Terassen. Bevor der Wintergarten drauf gebaut wurde, war es eine offene Terasse. Bei Regen oder Schnee lief das Wasser dank dem leichten Gefälle vom Haus weg ab.

Um Missverständnissen vorzubeugen: wenn du den Wohnraum ins Haus integrieren willst, dann solltest du natürlich dieses Gefälle ausgleichen. Es ist nur bei offenen Terrassen mit Regen ein Muss.

 

[lipa]

Nein, sondern das ist sogar ein Muss bei Terassen. Bevor der Wintergarten drauf gebaut wurde, war es eine offene Terasse. Bei Regen oder Schnee lief das Wasser dank dem leichten Gefälle vom Haus weg ab.

Macht absolut Sinn - danke. Wobei es mich wundert, wie die Heizung dort hinkommt, die war ja nicht Teil der Terrasse. Aber vermutlich wurde nur ein Teil des Bodens geöffnet, das finde ich mal heraus.

 

[Linserich]

Wenn du den Teppich entfernst, wirst du vermutlich sehen, wo die Bodenplatte geöffnet wurde und die Leitungen für die Heizung gelegt wurden.

 

[Galileo]

• Ich bin nun aber alleiniger Eigentümer beider Wohnungen bzw. des gesamten Hauses + Grundstücks. OK, dann kannst Du frei entscheiden.
• Die Hauswand (Ytong o.ä.). - Ytong saugt leicht Wasser, Kalksandsteine ähnlich - müssen deshalb sehr gut im Erdbereich (nach Garagenboden-Entfernung) und Übergang abgedichtet sein
• Entweder ist die Garagendecke in einem Stück mit dem Fußboden EG hergestellt worden oder sie wurde angegossen (anbetoniert), eventuell in Mauernut
• Falls eine Platte, müsste die Garagendecke abgesägt werden. Ist sie anbetoniert - dann kann vielleicht weggestemmt werden. Test durch freistemmen von vorn oder hintern, falls keine exakten Baupläne vorhanden - siehe Bewährungsplan Kellerdecke
• Im unteren Bereich, besonders in der Ecke sind Feuchteschäden erkennbar. >> wohl wahr, das muss beseitigt werden! - Möglicherweise das Kanalrohr unter dem Boden undicht oder beschädigt.
• Soll die Bodenplatte in der Garage auch entfernt werden? >> Nach Möglichkeit ja; es soll damit aber nicht stehen und fallen. - Besser weg, wg Kanalrohr überprüfen und Wand-Abdichtung
• Ist der Wintergarten unterkellert ? >> Nein
• Der Boden im Wintergarten hat Gefälle - sofern man nach den Klinkerlagen geht - müsste ein entsprechender Ausgleichs-Estrich drauf, sofern die Bodenplatte drin bleibt. >> Guter Hinweis. Ich vermute, dass hier schlampig gearbeitet wurde. - Wie Wasserlinse schon schreibt, das griff eine Vorschrift, 3% pro Meter

Wenn du den Teppich entfernst, wirst du vermutlich sehen, wo die Bodenplatte geöffnet wurde und die Leitungen für die Heizung gelegt wurden.

Oder vom Keller (unter Zimmer) aus ein Rohr unter dem Terrassenboden vorgeschoben und von vorn etwas aufgegraben, um die senkrechte Leitung anzubinden.

 

[lipa]

Verstehe. Vielen Dank für eure zahlreichen Antworten nochmals.

Nun das nächste Thema... siehe Bild. Der Wintergarten (der ja immerhin eine Steinwand hat und beheizt...) grenzt direkt ans Nachbargrundstück. Ich frag mich, wie es mit Grenzabstand ist, ob der Bau so überhaupt rechtens ist, und, selbst wenn, ich ihn damit in "wirklichen" Wohnraum umwandeln darf.

Direkt zum Gutachter mitsamt Unterlagen oder wie würdet ihr vorschlagen?

 

[SebDob]

Da solltest du dich in deinem Bundesland mit dem Baurecht befassen. Im schlimmsten Fall Abriss. Eine Sanierung als beheizter Wintergarten ohne offiziellen Wohnraum solltest du auch im Hinterkopf behalten. Die Nutzung steht und fällt ja mit dem energetischen Standart. Ein gedämmte Boden, eine gedämmte Aussenwand ändert wahrscheinlich viel. Ggf Kaminofen rein.

 

[Galileo]

Sofern das Gebäude in Deutschland steht, bzw. in Hessen...

Das sollte aus den Bauunterlagen, Baugenehmigung ersichtlich sein.
Ist die Terrasse innerhalb des "Baufensters" dann brauchst Du keine zusätzliche Genehmigung.
Falls die Terrasse nur als solches genehmigt wurde, dann durfte sie nicht regendicht überbaut werden. Es wären nur Markisen, Pergola oder Sonnensegel erlaubt.
Aber wo kein Kläger, da kein Richter.
Trotzdem, auch wenn der jetztige Nachbar keine Einwände hat, was ist mit dem Folgebesitzer oder Mieter...

P.S.: an energetischen Standarts musst Du Dich nur halten, wenn vermietet wird... oder beim Beantragen von KFW-Krediten

 

[SebDob]

Dann unterscheidet sich Hessen deutlich von Brandenburg...

Mit "Baufenster" kann ich gar nichts anfangen. Terrassen und andere "Gebäude" bis 50m² zu nicht Wohnzwecken sind bei uns Genehmigungsfrei...
Anbauten dieser Art zu Wohnzwecken auch nicht Genehmigungsfrei...
Das ganze wird im Anschluss sicher auch mindestens vom Energieberater betreut werden müssen...

 

[Galileo]

Mit "Baufenster" kann ich gar nichts anfangen.

Das ist auf dem Grundstücksplan mit Gebäudegrundmauern usw. eingezeichnet und als gestrichelter Rahmen dargestellt, nachdem ein Bebauungsplan beschlossen wurde.

 

[SebDob]

Also der Grundriss des "Gebäudes"?

 

[Galileo]

Also der Grundriss des "Gebäudes"?

Grundstücksplan mit Grundriss des "Gebäudes"
Bei uns wird die eingerahmte Fläche auf einem Grundstücksplan als Baufenster bezeichnet, innerhalb der, bereits allgemeine Baugenehmigungen für Gebäudehöhe, Dachform, Gebäudeausmaße usw. pauschal genehmigt sind. In der Regel für mehrere Flurstücke nebeneinander.

Wird beim Bau, das Fenster nicht voll ausgenutzt, z. B. ein kleineres Haus oder Terrasse statt weiters Zimmer gebaut, so kann zu einem späteren Zeitpunkt der Bau innerhalb des Fensters erweitert werden, ohne dass z. B. Genehmigung vom Nachbarn wg Abstände usw eingeholt werden müssen.
Die geplanten Maßnahmen müssen nur beim Bauamt gemeldet werden.

 

[SebDob]

Interessant...

 

[ruppi]

Hallo,
mit dem letzten Bild dürfte der Standort in etwa klar sein. Weder Hessen noch Brandenburg! So wie ich es sehe, dürfte dass im Norden sein. NW, NRW. Egal.
Hallo lipa, sicherlich hast Du ein Haus oder Wohnung. Du kannst Dir hier noch Seitenweise Ratschläge holen, aber brauchst Du das? So wie das aussieht, viel Arbeit und Unmut. Ich würde das einem Makler geben und das Geld verbrauchen.

 

[SebDob]

Oh, stand was vom Verkauf?

Tips zur Problematik Wären sicher sinnvoller?

Zumal sich renoviert, saniert auch ein anderer Wert wiederspiegelt...!

 

[Taxus Baccata]

Oh, stand was vom Verkauf?

Ja, weiter oben:

Was ich vorab nicht gesagt habe: die Wohnung ist ein Erbstück. Ich muss nun also entscheiden - investieren oder verkaufen.

@lipa Sanierungen sind derzeit unheimlich teurer und allgemein sehr aufwendig (es sei denn man kennt eine gute, faire Baufirma, bei der man alles aus einer Hand bekommt).
Sanieren zum Weiterverkauf lohnt finanziell gesehen nicht wirklich, es sei denn du würdest alles selbst machen oder top Handwerker kennen, die zum Freundschaftspreis für dich arbeiten.
Sofern du die Wohnung nicht selbst bewohnen möchtest oder aus emotionalen Gründen sehr daran hängst, würde ich eher zum Verkauf raten.
Kosten für eine hochwertige Sanierung inkl. 3fach verglasten Fenstern in dieser Größe, Dämmung etc. würde ich, wie Galileo, auch eher bei über 40k ansiedeln.

 

[Gartenfreund1985]

Bei sanieren ist es immer ein Thema wo fängt man an und wo hört man auf.
Ist der Keller und die Wände trocken.
Wasserleitungen aus Kunststoff oder noch verzinkte Leitungen mit Rohrbruchgefahr.
Dachstuhleindeckung OK.
Steht ein Heizungstausch die nächsten Jahre an
Fenstertausch
Dachboden/Wandisolierung, usw, usw,..

Möchtest du durch den Wintergartenumbau mehr Wohnraum damit zu eventuell 2 Wohnungen zum vermieten hast?

Wenn du das Geld nicht brauchst würde ich das Haus nicht verkaufen, so ein Haus bleibt eine Wertanlage, gerade wenn man bedenkt das die nächsten Jahre durch die Megaschulden durch Corona mal eine Geldentwertung kommen könnte.

Eher nur das nötigste sanieren.
Rohrbruchversicherung mitabschließen und vermieten.

Und das wichtigste ist der Richtige Mieter der brav zahlt und kein Mietnomade ist.

 

[SebDob]

Seh ich ähnlich. Auf keinen Fall verkaufen. Der Wert wird steigen, und Miete ist nie verkehrt. Und wenn der Mieter nur die nächste Sanierung zählt... So schlecht kann der Zustand nicht sein...

 

[ruppi]

Nochmal: so wie das aussieht, viel Arbeit und Unmut. Zahlt der Mieter? Und die Reparaturen, die anfallen?
Ich hätte lieber ein Depot mit Fonds oder Aktien, die mir Rendite bringen.

 

[Taxus Baccata]

Je nach Region und Lage sind Immobilien schon eine sicherere Wertanlage als Aktien oder Fonds.
Aber es kommt sehr darauf an.
Ist die Gegend strukturstark oder strukturschwach? Es gibt Regionen, in denen Immobilien tatsächlich an Wert verlieren anstatt an Wert zu gewinnen.

Und die andere Frage ist - wieviel Arbeit (und Geldeinsatz) ist mindestens notwendig, um die Immobilie weiterhin vermieten und halten zu können?

Einfach gar nichts machen wird in diesem Fall nicht gehen, und (nur ganz allgemein gesprochen) bestimmte Dinge kann man nicht aufschieben, weil der Schaden am Ende jeden Gewinn übersteigen könnte.
Ein wichtiger Punkt sind die Wasserleitungen. Wenn die (nach z.B. 50 Jahren) am Wegrosten sind, ist eine Erneuerung unumgänglich.
Auch die Elektrik ist ein Punkt.
Heizung?
Bausubstanz an sich?
Keller feucht?

Wenn man eine sanierungsbedürftige Immobilie halten will, kann es natürlich lohnen.
Aber die oben genannten Punkte sind zu hinterfragen. Es lohnt nicht in jedem einzelnen Fall.
(Viel) Arbeit und Kosten verursacht es in jedem Fall.

 

[Galileo]

So wie Ich das verstanden, geht es doch eigentlich nur um Wintergarten-Umbau zum vollwertigen Zimmer und Abriss der Garage...

Wasserleitungen - Die Leitung an der Garagen-Innenwand ist aus Kupfer, deutlich sind die Lötmuffen erkennbar.
Es kann also davon ausgegangen werden, dass die restlichen Leitungen auch aus Kupfer sind.

 

[Taxus Baccata]

So wie Ich das verstanden, geht es doch eigentlich nur um Wintergarten-Umbau zum vollwertigen Zimmer und Abriss der Garage...

Das stimmt, ich bezog mich eigentlich in erster Linie auf

Ich hätte lieber ein Depot mit Fonds oder Aktien, die mir Rendite bringen.

und

Ich muss nun also entscheiden - investieren oder verkaufen. Wenn ich investiere, dann gründlich.

Was mich interessieren würde: @lipa da ausreichend Geld vorhanden zu sein scheint, steht der Sanierung des Anbaus (und einer Vermietung) ja nichts im Weg.
Welche Gründe lassen dich einen Verkauf erwägen?

 

[SebDob]

Und schon wird eine Lebensberatung draus... Was würde ich machen...

 

[ruppi]

....und SebDob? Lies doch einmal hier im Forum. Da gibt es eine dominante Mutter, alte Leute die nicht schlafen können, aber sich nicht zum Arzt trauen, und Kinder die auf der Modewelle der Unverträglichkeit von Milch etc. schwimmen. Ist doch besser als ein langweiliges Fernsehprogramm.

 

[SebDob]

Auch dazu gibt es spezialisierte Foren. Im schlimmsten Fall nennt sich das Forum so wie das, um was es geht...