Grundstücke & Baugrundstücke

Egal ob man sich nun ein Grundstück für die Freizeit oder ein solches zum Errichten eines Hauses aneignen möchte, das Thema ist derart vielseitig, dass man sich vorab intensiv damit auseinander setzen sollte.

Denn schon allein bei den einzelnen Grundstücksarten verbirgt sich viel Fehlerpotenzial.

Arten von Grundstücken

Wenn man der Meinung ist, dass Grundstück gleich Grundstück ist, dann irrt man sich gewaltig, denn aus einem Wochenendgrundstück kann man noch lange kein Baugrundstück machen und aus einem solchen wird nur sehr schwer ein industriell nutzbares Stück Land.

Im groben Überblick unterscheidet das Gesetz sechs verschiedene Arten von Grundstücken: reines Agrarland, begünstigtes Agrarland, Bauwartungsland, Rohbauland, baureifes Land und die Baulücke. Das reine Agrarland dient ausschließlich der landwirtschaftlichen Nutzung und auch in der fernen Zukunft ist nicht davon auszugehen, dass das Nutzungsspektrum ausgeweitet wird.

Begünstigtes Agrarland hingegen liegt nahe an bebautem Gebiet, wird aktuell zwar landwirtschaftlich genutzt, es wird jedoch nicht ausgeschlossen, dass in der nahen Zukunft Bauland daraus wird. Einen Rechtsanspruch hierauf gibt es jedoch nicht, so dass ein Bauinteressent von einem solchen begünstigten Agrarland Abstand halten sollte.

Das Bauwartungsland wiederum ist schon klar als Bauland definiert, allerdings existiert noch kein Bebauungsplan, der jedoch zwingend für die Erteilung einer Baugenehmigung notwendig ist. Zwar sieht der Flächennutzungsplan eine baldige Nutzung als Baugebiet vor, allerdings besteht auch hier kein rechtlicher Anspruch darauf. Wer als Bauherr also noch etwas Zeit zum Warten hat, der kann sich getrost in einem solchen Gebiet umsehen.

Rohbauland hingegen eröffnet dem Grundstückseigentümer einen Rechtsanspruch auf das Bauen einer Immobilie, allerdings muss er sich an den Bebauungsplan halten, der bei Rohbauland bereits existiert.

Der Mangel liegt in der Erschließung, denn bei Rohbauland ist diese, also die Anbindung an das öffentliche Versorgungsnetz, noch nicht erfolgt. Ohne diese wird keine Baugenehmigung erteilt, so dass der Bauherr ebenfalls hier in der Warteschleife hängt. Dennoch ist anders als beim Bauwartungsland beim Rohbauland eine baldige Erschließung und damit ein Baubeginn absehbar.

Baureifes Land macht einen sofortigen Baubeginn möglich. Hier sieht der Flächennutzungsplan ein Baugebiet vor und der Bebauungsplan ist fertig gestellt. Außerdem ist die Erschließung abgeschlossen oder zumindest so weit fortgeschritten, dass eine Baugenehmigung erteilt wird, da mit ihrem baldigen Abschluss gerechnet wird.

Diese Grundstücke werden auf dem Immobilienmarkt als die teuersten gehandelt, da sie einen sofortigen Baubeginn ohne Wartezeiten und eventuelle Planänderungen möglich machen. Eine Baulücke ist genau das, was man sich auch darunter vorstellt: in einem bereits vorhandenen und somit voll erschlossenen Gebiet ist ein Grundstück frei, das laut Bebauungsplan als Baugrundstück vorgesehen ist und somit eine vollständige Erschließung genießt.

Ein Baubeginn ist ebenso wie beim baureifen Land sofort möglich und deshalb spielt auch die Baulücke preislich in der oberen Liga.

Arten des Grundstückserwerbs

Ein Grundstück muss nicht immer zwangsläufig gekauft und mit sofortiger Zahlung des Kaufpreises in das Eigentum des Interessenten übergehen, wenngleich dies selbst die häufigste Art der Aneignung von Grundstücken ist. Alternativen bestehen mit dem Mietkauf, der Pacht und dem Erbbaurecht.

Beim Mietkauf wird das Grundstück zunächst einmal vermietet, geht jedoch nach Ablauf einer vertraglich festgelegten Mietzeit in das Eigentum des Mieters über. Diese Variante ist besonders beliebt bei Personen, die aus irgendwelchen Gründen keine Kredite bekommen oder sich die Kreditzinsen sparen wollen.

Bei einer Pacht wird das Grundstück für längere Zeit dem Pächter vertraglich zur Verfügung gestellt, ohne jedoch in sein Eigentum überzugehen. Der Pächter darf das Grundstück nutzen, muss aber für Baumaßnahmen und Veränderungen das Einverständnis des Verpächters einholen.

Nach Ablauf der vertraglichen Pachtzeit besteht kein Rechtsanspruch auf Weiterführung des Pachtvertrages. Deshalb ist die Pacht für Grundstücke zum Zwecke des Immobilienbaus nicht geeignet.

Dies wird erst mit dem so genannten Erbbaurecht gewährleistet. Umgangssprachlich als Erbpacht bezeichnet, ist das Erbbaurecht eigentlich konform mit der Pacht im Allgemeinen, unterscheidet sich jedoch darin, dass die Pachtzeit bis zu 99 Jahre beträgt und somit auf die Erben des Pächters übergeht.

Die Nutzungs- und Veränderungsrechte gehen meist vertraglich auf den Pächter über, der im Gegenzug bis zum Ende der Laufzeit des Erbbaurechtsvertrages zur Zahlung eines vereinbarten Pachtzinses verpflichtet ist.