Zählt die Terrasse zur Wohnfläche?
Inhaltsverzeichnis
Ob und inwieweit die Terrasse zur Wohnfläche zählt, spielt in vielerlei Hinsicht eine entscheidende Rolle. Gerade für Mieter ist es wichtig, die jeweiligen Grundlagen der Berechnung zu kennen und sie bei Bedarf überprüfen zu können.
Rechtliche Grundlagen
Terrassen dürfen seit 2004 in Mietverträgen im Regelfall nur anteilig als Wohnfläche angerechnet werden. Der Grundsatz zur Orientierung beträgt dabei 25 Prozent. Dieser Mittelwert ist in der Wohnflächenverordnung – kurz WoFIV – festgeschrieben. Die Verordnung gilt als besonders mieterfreundlich.
Es können jedoch auch DIN 277 (in der Terrassen zu 100 Prozent als Wohnfläche gelten) und die mittlerweile veralteten Vorgaben der DIN 283 (hier zählt die Terrasse überhaupt nicht zur Wohnfläche) als Berechnungsgrundlagen herangezogen werden.
Überblick
In der nachfolgenden Übersicht haben wir noch einmal alle wichtigen Infos, inwieweit die Terrasse zur Wohnfläche zählt, für Sie zusammengestellt:
- Wohnflächenverordnung (seit 2004): 25 bis 50 %
- II. Berechnungsverordnung (bis 2003, alte Mietverträge): 50 %
- DIN 277: 100%
- DIN 283 (mittlerweile veraltet): 0%
Basis-Berechnung
Nach WoFIV gestaltet sich die Berechnung der Wohnfläche einer zehn Quadratmeter großen Terrasse mit dem Mittelwert von 25 Prozent wie folgt:
- 10 Quadratmeter : 4 = 2,5 Quadratmeter
Die Terrasse wird also mit 2,5 Quadratmetern zur Wohnfläche angerechnet.
Das ist allerdings nur der Fall, wenn der Außenbereich entsprechende Grundlagen erfüllt. Bei diesen handelt es sich um:
- Bauanforderungen genügend
- direkt an einen Wohnraum angeschlossen
- mit festem Boden versehen
- sicher in der Nutzung
- zur Aufstellung von Tischen und Stühlen geeignet
Eine erhöhte Anrechnung ist ebenso möglich wie eine verminderte prozentuale Anrechnung auf die Wohnfläche. Ein Blick in den Mietvertrag lohnt sich daher in jedem Fall, um einen fairen Preis zu erhalten. Das trifft vor allem bei eingeschränkter oder gar nicht gegebener Nutzung zu. Denn gerade bei größeren Terrassen und einem erhöhten Prozentsatz hat die Berechnung direkte und erhebliche Auswirkungen auf Miete und Nebenkosten. Gegebenenfalls muss eine Mietminderung erfolgen.
Erhöhte Anrechnung
Eine erhöhte Anrechnung der Terrasse als Wohnfläche ist dann möglich, wenn besondere Voraussetzungen erfüllt sind. Bei diesen kann es sich beispielsweise um die folgenden Punkte handeln:
- besondere Aussicht in gefragter Lage
- besonders hohe Qualität der Ausstattung
- seitliche Abgrenzungen
- Überdachung
- weitere Modernisierungsmaßnahmen
Bietet sich die Terrasse zu einer längeren Nutzung an, wurde sie gerade neu gebaut oder bietet andere Annehmlichkeiten, kann sie für bis zu 50 Prozent als Wohnfläche angerechnet werden.
In dem obengenannten Beispiel mit einer zehn Quadratmeter großen Terrasse sieht die Rechnung also wie folgt aus:
- 10 Quadratmeter : 2 = 5 Quadratmeter
In diesem Fall zählt die Terrasse also mit fünf Quadratmetern zur Wohnfläche.
Verminderte Anrechnung
Ebenso wie die Erhöhung kann auch eine reduzierte Anrechnung erfolgen, wenn die Terrasse nur eingeschränkt nutzbar ist. Mögliche Faktoren dafür die verringerte Anrechnung sind:
- Alter
- bauliche Mängel
- fehlende Ausstattung
- Schäden
- schlechte Lage
Die Anrechnung muss dann unter 25 Prozent liegen und darf in unserem Rechenbeispiel damit maximal 2,4 Quadratmeter bei einer Grundfläche von zehn Quadratmetern ausmachen.
Häufig gestellte Fragen
Zwischen Terrassen und Dachterrassen werden im rechtlichen Sinne keine Unterschiede gemacht. Bei sehr großen Anlagen sollte daher im Mietvertrag genau auf den angesetzten Prozentsatz und den Zustand der Terrasse geachtet werden.
Eine Terrasse kann zu einem höheren Prozentsatz als Wohnfläche angerechnet werden, wenn die Ausstattung und damit auch die Nutzung entsprechend verbessert wird. Hierzu können beispielsweise die Erneuerung des Bodens, das Anbringen von Seitenwänden oder Geländer sowie eine Überdachung gehören. Die Aufwertung kann sich dann legitim im Preis niederschlagen und zu einer Mieterhöhung führen.
Die Terrasse muss sich dazu eignen, sicher darauf zu laufen und zu sitzen. Sind diese Möglichkeiten nicht gegeben, weil der Boden nicht hinreichend befestigt ist oder bauliche Mängel vorliegen, kann gegebenenfalls eine Mietminderung im Betrag der als Wohnfläche angerechneten Terrasse erfolgen. Je nach Größe kann das einen gravierenden Unterschied bedeuten. Das Nachrechnen lohnt sich daher.
Mirko
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