Wer ein neues Gebäude errichten möchte, benötigt dafür ein Grundstück. Die Größe, die Lage und nicht zuletzt der Kaufpreis sind für den zukünftigen Hausbesitzer die entscheidenden Kriterien bei der Grundstückswahl. Doch kann man darauf wirklich sicher bauen? Wie schaut es mit den tieferen Erdschichten aus? Welche tragende Rolle spielen sie? Ein Bodengutachten soll mit seinen Informationen für ausreichend Planungssicherheit sorgen.

Was ist ein Bodengutachten?

Ein Baugrundgutachten ist ein Gutachten, welches über die Beschaffenheit eines Bodens im Hinblick auf seine Eignung als Baugrund aufklärt. Es enthält die Ergebnisse der Erkundung und Untersuchung des Baugrundstücks. Des Weiteren beinhaltet es die sachverständige Bewertung dieser Ergebnisse durch den Gutachter und die sich daraus ergebenden Konsequenzen für die Planung des Bauwerks. Darin finden sich unter anderem folgende Angaben:
  • die Tragfähigkeit des
    Bodens
  • Informationen zum Grundwasser
  • Beschreibung der Geologie
  • eventuelle ökologische Belastungen
  • Versickerungsfähigkeit und Frostsicherheit des Bodens
  • Bodenart und Bodenklasse
  • Vorgaben zur Abdichtung des Bauwerks
Ein Bodengutachten liefert rechtzeitig vor Baubeginn Informationen zu geologischen Besonderheiten des Baugrundstücks und gibt damit den Bauherren Planungssicherheit.

Probleme, die Grundwasser verursachen kann

Das Grundwasser in den tieferen Erdschichten kann beim errichteten Gebäude Probleme bereiten. Es ist daher wichtig, dessen Verhalten vor dem Baubeginn zu ergründen. Das größte Problem bereitet das sogenannte drückende Wasser, welches Druck auf die Abdichtungen des Bauwerks ausübt. Das ist insbesondere dann der Fall, wenn Sickerwasser nicht gut abfließen kann oder der Grundwasserspiegel generell hoch ist. Ist das vor dem Baubeginn bekannt, können entsprechende Maßnahmen ergriffen werden. Ein Keller zum Beispiel benötigt eine Drainage, damit die Wände nicht feucht werden. Doch auch Häuser ohne Keller sind vor Wasser im Boden nicht sicher und bedürfen ebenfalls geeigneter Maßnahmen.

Giftige Altlasten aufspüren

Bodengutachten - Kosten - PflichtWenn das zukünftige Baugrundstück schon mal als Gewerbefläche genutzt wurde, sollte das Erdreich gründlich auf Altlasten untersucht werden. Es kann durchaus sein, dass sich im Boden noch giftige Stoffe befinden. Für die Beseitigung der Verunreinigung ist der Grundstückseigentümer verantwortlich. Möchte man als zukünftiger Bauherr hohe Entsorgungskosten vermeiden, sollte man sich am besten noch vor dem Kauf entsprechend Klarheit verschaffen. Hier kann ein Bodengutachten Gewissheit bringen. Diese Untersuchung erfolgt jedoch nicht obligatorisch im Rahmen eine Bodenuntersuchung für das Bodengutachten. Sie ist nur für solche Grundstücke vorgeschrieben, auf denen Altlasten vermutet werden. Das ist der Fall, wenn auf diesen Grundstücken Betriebe mit umweltschädlichen Stoffen gearbeitet haben. Wer ganz sicher gehen will, sollte diese Zusatzleistung mit beauftragen. Gerade wenn auf einem großen Grundstück ein Nutzgarten angelegt werden soll, muss die Bodenqualität rein sein, um nicht die menschliche Gesundheit zu gefährden.

Blindgänger, ein altes Problem

Viele Fliegerbomben aus dem Zweiten Weltkrieg schlummern unentdeckt in der Erde. Noch nach Jahrzehnten geht von vielen von ihnen Gefahr aus. Besonders betroffen sind Grundstücke in den Städten. In manchen Kommunen besteht gar eine Sondierungspflicht, wenn das Grundstück auf ausgewiesene Verdachtsflächen liegt. Die Untersuchungskosten trägt in der Regel der Grundstückseigentümer. Mit diesen Kosten sowie zeitlichen Verzögerungen, bis der Blindgänger entschärft ist, muss in bestimmten Gebieten gerechnet werden.
Daher ist es sinnvoll diese Eventualität rechtzeitig in seinen Überlegungen einzubeziehen.

Ist Bodengutachten Pflicht?

Jedes Bauwerk hat ein nicht unerhebliches Gewicht, das auf dem darunter liegenden Boden lastet und von ihm zuverlässig getragen werden muss. Dazu muss man wissen, ob der gewählte Untergrund für das geplante Bauvorhaben ausreichend tragfähig ist. Ansonsten drohen Schäden am neuen Bau und ggf. auch an benachbarte Bauten. Ein Geotechnischer Bericht, wie die offizielle Bezeichnung für das Baugrundgutachten lautet, ist deswegen eine wichtige Grundlage für die Planung und Durchführung von Bauvorhaben. Er dient vor allem als Basis für die Berechnung der Statik und die Stärke des Fundaments. Ein Baugrundgutachten ist daher in Deutschland seit 2008 bauordnungsrechtlich vorgeschrieben.
Alle Risiken, die vom Baugrund ausgehen, trägt der Bauherr, also der Grundstückseigentümer. Jeder Hauserbauer sollte sich rechtzeitig damit befassen und die Durchführung und Kostenübernahme klar regeln.

Hinweis: Es ist nicht ausreichend, Rückschlüsse aus Bodenuntersuchungen eines Nachbargrundstücks zu ziehen. Auch schon bei kleinen Entfernungen sind gravierende Abweichungen möglich, daher ist für jedes Grundstück eine eigene Bodenuntersuchung erforderlich.

Welchen Nutzen bringt das Bodengutachten?

Wenn eine Bodenuntersuchung einen problematischen Baugrund aufzeigt, muss das Bauvorhaben noch lange nicht aufgegeben werden. Aus den aufgezeigten Problemen lassen sich Baumaßnahmen ableiten, die dem neuen Gebäude dauerhaft einen sicheren Stand geben. Stehen die Ergebnisse der Untersuchung vor der Planung fest, kann diese rechtzeitig darauf ausgerichtet werden. Jede erforderliche Maßnahme erhöht die Gesamtkosten für den Bau. Je nach Umfang können diese Kosten so hoch sein, dass die Baurealisierung aus finanziellen Gründen nicht möglich ist oder nicht mehr lohnt.

Wird ein Gebäude in Unkenntnis der Bodenbeschaffenheit und ohne die erforderlichen Schutzmaßnahmen errichtet, kann das hohe Folgekosten nach sich ziehen. Feuchte Wände beispielsweise führen zur Schimmelbildung, dessen Beseitigung arbeitsintensiv und teuer ist, von gesundheitlichen Folgen ganz zu schweigen. Auch Absackungen oder Risse können die Folge sein. Allein um diese spätere Mängel und unkalkulierbare Folgekosten für deren Beseitigung zu vermeiden, ist das Baugrundgutachten ein sinnvolles Instrument.

Wann sollte man an ein Bodengutachten denken?

Bodengutachten - Kosten - PflichtWer ein "altes" Haus kauft, benötigt kein Baugrundgutachten. Ein Bodengutachten ist für den zukünftigen Hausbauer erforderlich, damit die Planung der Baumaßnahme und die Kosten entsprechend genau geplant werden können. Es sollte daher während des Grundstückskaufs erstellt werden, spätestens jedoch bei der Bauplanung. Wird die Bodenbeschaffenheit vor dem Kauf ermittelt, kann man sichergehen, kein Geld für ein unnutzbares Grundstück auszugeben. Auch könnten sich die erforderlichen Absicherungsmaßnahmen als so teuer erweisen, dass die Suche nach einem  Alternativgrundstück mehr Sinn macht.

Die Vereinbarung über die Erstellung eines Bodengutachtens gehört unbedingt in den Bau- und Kaufvertrag, insbesondere bei Bauten mit Festpreis. Architekten haben die Pflicht Bauherren auf die Notwendigkeit eines Bodengutachtens hinzuweisen.

Wer verfasst das Bodengutachten?

Ein Sachverständiger für Geotechnik verfügt über die fachliche Eignung, ein Baugrundgutachten zu erstellen, das die Beschaffung des Baugrunds angibt. Er muss berechtigt sein, ein Gutachten nach Maßgaben von DIN 4020 und DIN 1054 zu erstellen. Einen Sachverständigen kann man über die Gelben Seiten oder über das Internet finden. Auch verschiedene
Bauherrenverbände und die Handwerkskammer können helfen, einen Gutachter in der Nähe zu finden.

Tipp: Fragen Sie Ihren Architekten nach einer Empfehlung. Er arbeitet regelmäßig mit Bodengutachten und kann Ihnen bestimmt Sachverständige nennen, mit denen er gute Erfahrungen gemacht hat.

Wie wird ein Bodengutachten erstellt?

Damit ein Bodengutachten erstellt werden kann, muss zunächst die Beschaffenheit des Baugrunds mit verschiedenen technischen Verfahren analysiert werden. Dafür werden entsprechende Bodenproben benötigt. Diese werden an geeigneter Stelle mit einem Kernbohrer entnommen. In der Regel wird an den späteren Ecken des geplanten Gebäudes gebohrt. Die Bohrung geht etwa drei Meter tiefer als das geplante Fundament des Hauses. Die verschiedenen Bodenschichten der Probe ermöglichen Rückschüsse auf die Tragfähigkeit und Wasserverhältnisse des Baugrunds.

Tipp: Vor der Bohrung sollten der Grundriss des Gebäudes und der genaue Standort feststehen, damit die Bodenuntersuchung an der "richtigen" Stelle vorgenommen werden kann.

Wie viel kostet ein Bodengutachten?

Die Kosten für ein Baugrundgutachten sind abhängig von der Größe des geplanten Baus sowie vom Umfang der beauftragten Untersuchung. Bei einem Einfamilienhaus von durchschnittlicher Größe bis etwa 200 Quadratmeter liegt der Preis für ein Basisgutachten zwischen 500 und 1.000 Euro. Beim Preis des Bodengutachtens gibt es zudem auch regionale Unterschiede.

Wenn der Bodengutachter zusätzliche Leistungen erbringt, steigt der Preis auf 2.000 bis 2.500 Euro. Zusätzliche Leistungen sind beispielsweise die Bestimmung der Wasserdurchlässigkeit oder bauchemische Wasseranalyse. Der Mehrpreis für ein Bodengutachten ist allerdings unter Umständen gut angelegt. Die Kosten für die Beseitigung der Mängel, die durch schlechten Baugrund entstehen, können nämlich wesentlich höher liegen.