Es kann unterschiedliche Gründe haben, ein Grundstück teilen zu wollen: ob für die Doppelhaus-Planung, Parzellierung, um den erwachsenen Kindern Baugrund zu Verfügung zu stellen oder weil das Grundstück einfach zu groß mit zu viel Pflegeaufwand ist. Eine Teilung kann mit oder ohne Vermessung vorgenommen werden. Der Ratgeber zeigt auf, was bei der Grundstückteilung alles zu beachten ist.

Genehmigung

Zur Grundstücksteilung ist in fast allen Bundesländern keine Gemeindegenehmigung erforderlich. Ausnahmen bilden Niedersachsen sowie Nordrhein-Westfalen, wenn es sich um ein bebautes Grundstück oder eine Baugenehmigung für dieses handelt. Ob mit oder ohne erforderlicher Teilungsgenehmigung, in jedem Fall ist sich an die vorgeschriebenen baurechtlichen Verhältnisse zu halten. Das betrifft zum Beispiel Einhaltung von Mindestabständen und Bebauungsplänen. Genaue Informationen erteilt die Bau-
und/oder Grundstücksbehörde der zuständigen Gemeinde, in der sich das Grundstück befindet.

Teilungsarten

Man unterscheidet folgende zwei Teilungsarten:

Ideele Teilung

Eine ideele Teilung erfolgt ohne Vermessung des Grundstücks. Das bedeutet nicht, dass eine Vermessung ausbleibt. Sie verläuft lediglich ohne Grenzermittlung und Grenzsetzung/Grenzkennzeichnung. Die Regelung einer Teilung ohne ein Vermessen findet durch einen Notar statt. Im Grundbuch wird ein Eintrag über die ideele Parzellierung vorgenommen. Diese Art der Teilung wird aus Kostenspargründen überwiegend durchgeführt und wenn es den Parteien nicht auf ein paar Quadratmeter mehr oder weniger ankommt.

Ideelle Teilungsvoraussetzungen
Die Erfüllung von mindestens einer der im Folgenden genannten Voraussetzungen ist Pflicht, um eine Teilung ohne Vermessung vornehmen zu können:
  • Grenze wird durch "Stein an Stein" gezogen, wie zum Beispiel bei einem Doppelhaus
  • Gleiche Grundstücksanteile, wie sie zum Beispiel beim Auflösen einer Erbgemeinschaft vorkommen können
  • Eine Teilungsvermessung wurde in der Vergangenheit vorgenommen und ist beim Katasteramt hinterlegt, ohne dass ein Grundstückseigentümerwechsel stattfand

Reale Teilung

Bei der realen Teilung hat eine Vermessung durch einen anerkannten und öffentlich bestellten Vermessungsingenieur zu erfolgen. Dieser wird nach Antrag von der zuständigen Vermessungsbehörde gestellt oder kann eigenständig beauftragt werden. Es werden für alle Teilbereiche die Grundstücksgrenzen abgesteckt. Grenzzeichen sind auf Wunsch setzbar. Die Vermessungsergebnisse und Grenzpunkte werden dem Katasteramt als Nachweis eingereicht und dort hinterlegt. Für alle vermessenen Teile werden neue Grundbuchblätter mit den jeweiligen (neuen) Grundstückseigentümer angelegt. Der alte Grundbucheintrag über das ungeteilte Grundstück wird mit den neuen Vermessungs- sowie Grenzdaten "überschrieben".

Kosten

Der Preis für eine Parzellierung ohne oder mit Vermessung hängt von der Größe des herauszuteilenden Grundstücks sowie vom Bodenwert ab. Beträgt das abzuteilende Grundstück 850 Quadratmeter und der Bodenrichtwert liegt bei 23 Euro pro Quadratmeter, ist die Kostenrechnung für eine Teilungsvermessung durchschnittlich 900 Euro höher, als für die sogenannte Sondierung ohne Teilungsvermessung. Umsatzsteuer und Katasteramtgebühren werden durch eine höhere Kostenrechnung entsprechend teurer. So steht in diesem Beispiel eine Kostenrechnung von knapp über 2700 Euro denen von knapp über 1300 Euro ohne Teilungsvermessung gegenüber. Die Preise können je nach Gemeinde variieren.
Ziegel

Für die Kostenübernahme der Teilung ist in der Regel der Grundstückseigentümer verantwortlich. Private Vereinbarungen über Kostenteilung oder Gesamtkostenübernahme mit dem (neuen) Eigentümer des abzuteilenden Grundstücks sind möglich.

Antragstellung bei Genehmigungspflicht

Soll ein Grundstück geteilt werden, das einer Genehmigungspflicht unterliegt, ist ein schriftlicher, formloser Antrag an die zuständige Stadtbehörde erforderlich. Den Antrag hat der Grundstückseigentümer oder der Erwerber zu stellen. In der Regel können den Antrag auch öffentliche Vermessungsingenieure sowie Notare im Auftrag des Grundstückseigentümers oder Erwerbers einreichen. Eine rechtskräftige Vollmacht für die Antragstellung durch Dritte ist Voraussetzung.

Inhalt des Antrags

Über den § 13 der Bauvorlagenverordnung werden Antragsinhalte sowie erforderliche Dokumente geregelt. Dazu zählen
  • Name sowie Anschrift des Antragstellers beziehungsweise Eigentümers des zu teilenden Grundstücks
  • Straße und Hausnummer des Grundstücks
  • Grundstücksbezeichnung
  • Grundbuchblatt
  • Liegenschaftskataster mit Gemarkung, Flur und Flurstücknummer
  • Liegenschaftskarte in dreifacher Ausführung mit aktuellen Grundstückgrenzen, zu teilende Grundstück sowie zukünftige Grenzverläufe
  • Angaben über vorliegende Bebauungen, Verkehrswert des abzuteilenden Grundstücks sowie Teilungszweck
TIPP: Auf die Richtigkeit sowie Vollständigkeit aller Angaben und das Einreichen aller geforderten Unterlagen/Dokumente sollte geachtet werden. Im Durchschnitt beträgt die Bearbeitungszeit drei Wochen. Sind fehlerhafte oder unvollständige Angaben/Unterlagen eingereicht worden, verlängert sich die Bearbeitungszeit entsprechend.

Abgelehnte Teilungsgenehmigung

Lehnt die Baubehörde eine Grundstücksteilung ab, führt der nächste Schritt zum Gericht, wenn die Ablehnung nicht hingenommen werden will.

Genehmigte Grundstücksteilung

Ist eine Parzellierung vom Bauamt genehmigt worden, ist die Vermessung vorzunehmen. Bevor die Messergebnisse mit der Teilungsgenehmigung dem Katasteramt eingereicht werden, ist es ratsam weitere Vereinbarungen im Vorfeld zu treffen.

Grunddienstbarkeit

Nicht zu vergessen sind die Rechte der einzelnen Eigentümer, die nach § 1018 des Bürgerlichen Gesetzbuches eingeräumt werden müssen, wie zum Beispiel Wege- oder Durchfahrtsrechte. Gleichzeitig kann ein Rechtsverzicht festgesetzt werden. Dabei handelt es sich um das Belasten des Grundstückes des Nachbarn. Darüber wird zum Beispiel eine (Mit-)Nutzung geregelt, wie eine Verlegung von Wasserleitungen oder Lagerung von Gegenständen auf dem benachbarten Grundstück.

TIPP: Alle Vereinbarungen wie die Grunddienstbarkeit sowie Rechteverzicht sind grundsätzlich schriftlich festzuhalten und sollten Bestandteil eines jeden Teilungs-/Kaufvertrages sein. Auf diese Weise können spätere Streitigkeiten vermieden werden.

Wege- und Durchfahrtsrechte

VertragsabschlussEine wesentliche Grunddienstbarkeit sind Wege- und Durchfahrtsrechte. Vor allem, wenn ein abgeteiltes Grundstück in zweiter Reihe gelagert ist und über keinen direkten Zugang per Fuß oder mit einem Fahrzeug verfügt. Bei einer Grundstücksteilung sollte die Regelung erfolgen, welcher Weg/welche Zufahrt gewährt wird. Eine Nutzungsentschädigung und/oder Beteiligung
an Unterhaltskosten von Wegen/Zufahrten ist sinnvoll.

Kosten für Wege- und Durchfahrtsrechte

Die Höhe der Kosten für Wege- und Durchfahrtsrechte sollte in Anlehnung an die Nutzungsintensität festgesetzt werden. Hier kann eine private oder gewerbliche Nutzung in die Berechnung einfließen. Werden sich die Parteien nicht einig, ist eine Kostenermittlung durch einen Sachverständigen möglich.

Grundbucheintragung

Wird ein Wege- und/oder Durchfahrtsrecht über ein Nachbargrundstück eingeräumt, so ist dies auf dem Grundbuchblatt des belastenden Grundstücks einzutragen. Die Einwilligung des Eigentümers ist Voraussetzung für den Grundbucheintrag. Liegen Wege- und Durchfahrtsrechte dem Grundbuchamt bei Erstellung neuer Grundbuchblätter vor, ist der Verwaltungsaufwand geringer und der Kostenaufwand ist in der Regel niedriger, als nachträgliche Eintragungen.

TIPP: Zu großzügig sollte die Fläche für die Wege und Durchfahrten nicht gewählt werden, denn bei einem eventuellen Grundstücksverkauf mit eingetragener Grunddienstbarkeit kann dies zu einer Wertminderung führen. Ein Eigentümerwechsel hat keine Auflösung des Wege- oder Durchfahrtsrecht zur Folge.

Hilfe suchen

Behörden-Deutsch, gesetzliche Bestimmungen, gesonderte und/oder Ausnahmeregelung und unzählige Paragraphen machen es für den Normalbürger nicht leicht, sich zurechtzufinden. Ein unbeabsichtigter Fehler kann reichen, dass das Vorhaben nicht genehmigt wird oder es zu rechtlichen Schwierigkeiten mit den neuen Grundstückseigentümern kommt. Empfehlenswert ist, die Hilfe von einem Vermessungsingenieur und oder auf Grundstücks- und Baurecht spezialisierten Anwalt/Notar zu Rate zu ziehen. In vielen Fällen kann durch die kompetente Unterstützung Geld, Zeit und Nerven gespart werden.