Was besagt die Vereinigungsbaulast?

Eine Baulast ist die öffentlich-rechtliche Verpflichtung des Eigentümers eines Grundstücks gegenüber der Baubehörde, etwas zu unterlassen, zu ...

dulden oder aktiv zu bewirken, dass das Grundstück betrifft.

Das bedeutet, dass eine Baulast im Baugenehmigungsverfahren wie eine Verpflichtung behandelt werden muss, die durch ein Baugesetz vorgeschrieben wird. Verstößt ein Bauvorhaben gegen eine Baulast, darf es nicht genehmigt werden. Durch eine Vereinigungsbaulast verpflichten sich die Eigentümer zweier Grundstücke, diese baurechtlich als Einheit behandeln zu lassen.

Verpflichtung gegenüber der Bauaufsichtsbehörde

Sie brauchen eine Vereinigungsbaulast, wenn Teile Ihres Gebäudes auf einer fremden Grundstücksfläche errichtet werden sollen. Das kann der Fall sein, weil Ihr Entwurf einen Quadratmeter mehr Platz braucht, als Ihr Grundstück hat, und Ihr Nachbar Ihnen erlaubt, diesen Quadratmeter seines Grundstückes zu bebauen. Vielleicht wollen Sie aber auch ein Zweifamilienhaus auf zwei nebeneinanderliegenden Grundstücken errichten, von denen eines Ihnen selbst, das andere der zweiten Familie gehört, die mit Ihnen baut.

Zusätzlich zur Vereinigungsbaulast ist dann aber noch eine Vereinbarung mit Ihrem Nachbarn beziehungsweise Baupartner erforderlich. Denn der Grundstückseigentümer selbst kann keine Rechte aus der Vereinigungsbaulast herleiten, als öffentlich-rechtliche Verpflichtung wirkt sie direkt nur gegenüber der ...

zuständigen Bauaufsichtsbehörde. Deshalb muss diese Verpflichtung im Verhältnis der beiden Grundstückseigentümer zueinander durch zivilrechtliche Vereinbarung gesichert werden. Das erfolgt zum Beispiel durch eine Grunddienstbarkeit, die vereinbart und im Grundbuch eingetragen wird.

Eintrag im Baulastenverzeichnis

Die Einzelheiten zu den möglichen Baulasten sind im Bauordnungsrecht der Bundesländer geregelt. Bei den Baubehörden wird ein Baulastenverzeichnis geführt, zuständig ist die unterste Bauaufsichtsbehörde. Das Liegenschaftskataster enthält ebenfalls Hinweise auf Baulasten, im Grundbuch sind die Baulasten jedoch nicht verzeichnet.

Auch wenn Sie nicht über die Grenze bauen wollen, müssen Sie ermitteln, ob auf Ihrem zukünftigen Grundstück eine Baulast liegt, was durch Einholung einer Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis geschieht. Sonst kann es Ihnen passieren, dass Ihr Nachbar auf einen Teil Ihres Grundstückes baut und Sie sich nicht dagegen wehren können. Sie hätten zwar zivilrechtliche Ansprüche, könnten sich gegen die Bebauung selbst nicht wehren. Deshalb ist eine noch nicht ausgeübte Baulast auch eine wertbeeinflussende Tatsache. Ist sie jedoch innerhalb der baurechtlichen Zulässigkeit ausgeübt, wird sie bei der Wertermittlung des Grundstückes von vornherein einbezogen.

Eine einmal erteilte, aber nicht mehr benötigte Vereinigungsbaulast wird beseitigt, indem der Grundstückseigentümer bei der Bauaufsichtsbehörde die Löschung beantragt und diese einen schriftlichen, im Baulastenverzeichnis zu vermerkenden Verzicht fertigt.