Grundflächenzahl (GRZ) korrekt berechnen
Inhaltsverzeichnis
Wer hierzulande ein Grundstück bebauen will, dem begegnet zwangsläufig die Grundflächenzahl (GRZ). Dabei handelt sich um einen Wert zur Ermittlung der zulässigen Bebauungsfläche des Grundstücks. Wir erklären Ihnen, wie Sie die Grundflächenzahl korrekt berechnen.
Grundflächenzahl erklärt
Bei der Grundflächenzahl (GRZ) handelt es sich nach dem §19 der Baunutzungsverordnung (BauNVO) um einen Dezimalwert, der angibt, wie viel Prozent der Fläche des Grundstücks Sie bebauen dürfen. Die Höchstgrenze liegt meist bei 0,8 (Ausnahme: Kerngebiete), was einem Wert von 80 Prozent entspricht. Der Maximalwert für die GRZ I wird dabei von den einzelnen Gemeinden im jeweiligen Bebauungsplan für die Nachbarschaft oder das Gebiet festgelegt. Die GRZ dient dazu, ausreichend natürliche Fläche auf dem Grundstück zur erhalten. Weiterhin sorgt sie dafür, dass das Gebäude ins Bild der Gemeinde passt, indem das Grundstück nicht zu stark bebaut werden kann.
GRZ I und II
Unterteilt ist die GRZ in zwei Kategorien, die zusammen einen Maximalwert von 0,8 in Deutschland ergeben:
- GRZ I (Hauptanlagen)
- GRZ II (Nebenanlagen)
Die jeweiligen Kategorien beschreiben die Elemente und Strukturen, die zu ihnen gehören. Zu den Hauptanlagen gehören das primäre Haus inklusive der Mauern, Terrassen, Balkone und Kellerabgänge. Alle anderen Anlagen gehören in die GRZ II, wie beispielsweise:
- Garagen (Tiefgaragen, Außengaragen)
- Stellplätze
- Gartenhäuser
- Solar- oder PV-Anlagen
- Pools
- Spielplätze
- unterirdische Schächte
- Gruben
- Tanks (beispielsweise Öl- oder Gastanks)
Bei der Planung ist genau darauf zu achten, wie viele Nebenanlagen Sie integrieren wollen. Sie führen zu einer Überschreitung der bebaubaren Fläche. Zugelassen ist das ausschließlich um 50 Prozent bis die GRZ einen Maximalwert von 0,8 erreicht. Zur gleichen Zeit dürfen die Nebenanlagen nicht direkt mit dem Hauptgebäude in Verbindung stehen. Erkundigen Sie sich während der Planung, ob eine Überschreitung möglich ist. Falls nicht, kann ein (meist kostenintensiver!) Rückbau veranlasst werden. Wenn die GRZ I des Grundstücks beispielsweise 0,6 beträgt, beträgt die GRZ II nur noch 0,2, da sonst der Maximalwert überschritten wird.
Grundfläche ermitteln
Die im Bebauungsplan vorgegebene Grundflächenzahl wird verwendet, um die für Sie zur Verfügung stehende Grundfläche zu berechnen. Die zulässige Grundfläche ist nicht nur abhängig von der GRZ, sondern von der Größe des Grundstücks, wie an der folgenden Formel erkennbar ist:
- Grundstücksfläche in m² x GRZ= bebaubare Grundfläche
Sie hilft bei der Ermittlung, da Sie die einzelnen Werte nur in die Formel einsetzen und ausrechnen müssen. Anhand einer Beispielrechnung machen Sie sich mit der Berechnung vertraut. Für diese gehen wir von einer Grundstücksgröße von 500 Quadratmetern aus. Im Durchschnitt liegt die Grundstücksgröße in Deutschland zwischen 400 und 600 Quadratmetern. Die GRZ liegt bei 0,25. Das ist häufig in Kleinsiedlungs-, Wochenendhaus- oder Wohngebieten der Fall. In urbanen oder Industriegebieten liegen der Wert meist deutlich höher. Um die bebaubare Grundfläche zu berechnen, setzen wir die Werte wie folgt in die Formel ein:
- 500 m² x 0,25 = 125 m²
Die bebaubare Grundfläche des gesamten Grundstücks beträgt somit 125 Quadratmeter. Diese stehen zur Bebauung zur Verfügung.
Grundflächenzahl berechnen
Anhand der verfügbaren Grundfläche können Sie auch selbstständig die GRZ ermitteln. Das ist wichtig, wenn Sie überprüfen wollen, ob ein bestehendes Gebäude oder ein Design die vom Bebauungsplan vorgegebene GRZ überschreitet oder nicht. Vor allem Strukturen der Kategorie GRZ II, die mit dem Hauptgebäude nachträglich verbunden werden, kann es zu Problemen kommen, wenn die GRZ überschritten wird. Berechnen können Sie die Grundflächenzahl wie folgt:
- bebaubare Grundfläche in m² / Grundstücksfläche in m² = GRZ
Wie bei der Ermittlung der Grundfläche geben Sie die entsprechenden Werte in die Formel ein. Zur Verdeutlichung verwenden wir die Größen aus der vorherigen Rechnung:
- 125 m² / 500 m² = 0,25
Wie Sie sehen, entspricht die zu bebaubare Fläche der GRZ. Falls sich die bebaubare Grundfläche ändert, wirkt sich das natürlich auf die GRZ aus. Für ein weiteres Beispiel wird von einem fertigen Hauptgebäude mit einer Grundfläche von 180 Quadratmetern ausgegangen. Die Beispielrechnung zeigt, ob das noch der vorgegebenen GRZ entspricht:
- 180 m² / 500 m² = 0,36
Das Hauptgebäude ist in diesem Fall zu groß, was zu Problemen führen könnte.
Häufig gestellte Fragen
Primär handelt es sich dabei um den Bauplaner. Idealerweise ist der Bauplaner der eigentliche Architekt, Designer oder das zuständige Baubüro. Dadurch wird verhindert, dass es zu Problemen bei der Beantragung kommt und ausschließlich die exakten Elemente für die mögliche Überschreitung gelistet werden.
Während die GRZ sich ausschließlich auf die bebaubare Grundstücksfläche bezieht, gibt die Geschossflächenzahl (GFZ) vor, wie viel Fläche die Stockwerke der Gebäude maximal einnehmen dürfen. Diese wird ebenfalls vom Bebauungsplan vorgegeben. Der Faktor zur Berechnung der Maximalgeschossfläche wird ebenfalls als Dezimalwert angegeben und liegt in der Regel zwischen 0,5 bis 1,0. Sie wird nicht durch die GRZ limitiert und idealerweise auf mehrere Stockwerke aufgeteilt.
Je mehr Bebauungsfläche zur Verfügung steht, desto lukrativer ist das Grundstück. Der Grund dafür ist die verfügbare Wohn- und Nutzfläche. Sie können ein größeres Haus, Luxus-Elemente wie einen Pool und sogar Komponenten für die eigene Energieerzeugung platzieren. Der verfügbare Bauplatz erhöht den Grundstückswert deutlich.
Mirko
Erfahre mehr über Bauplanung
Tiny House auf Privatgrundstück: Baugenehmigung nötig?
Tiny Houses werden für zahlreiche Menschen aufgrund ihres geringen Platzverbrauchs immer interessanter. Bei der Planung kommt bereits früh die Frage auf, ob eine Baugenehmigung notwendig. Dies hängt in erster Linie von der Art des Minihauses ab, das auf dem Privatgrundstück errichtet werden soll.
Kosten einer Bauvoranfrage am Beispiel EFH
Eine Bauvoranfrage verschafft mehr Planungssicherheit beim Hausbau, kann Geld und Aufwand sparen und ist daher oftmals sinnvoll. Beim Stellen der Anfrage sollten Bauherren auf einige Punkte achten, um Verzögerungen und Probleme zu vermeiden. Wir informieren über die Kosten einer Bauvoranfrage am Beispiel eines Einfamilienhauses (EFH).
Geschossflächenzahl (GFZ) korrekt berechnen
BMZ, GRZ, GFZ: Wer bauen möchte, dem begegnet eine Vielzahl von Begriffen und Kennzahlen, die man unbedingt kennen sollte. In diesem Beitrag verraten wir Ihnen, was es mit der Geschossflächenzahl auf sich hat und wie Sie sie korrekt berechnen.
Rohbauland: was ist das? | Definition
Wer sich den Traum von einem Eigenheim erfüllen möchte, stolpert bei der Suche nach einem geeigneten Grundstück über verwirrende Begriffe. Lesen Sie hier, was es mit Rohbauland auf sich hat und weshalb Sie bei dessen Erwerb bares Geld sparen können.
Bauerwartungsland: was ist das? | Definition
Auf der Suche nach einem kostengünstigen Grundstück fällt oft der Begriff Bauerwartungsland. Viele Interessenten können sich darunter nicht wirklich etwas vorstellen. Wir erklären Ihnen, worum es sich bei Bauerwartungsland handelt und wie es sich vom klassischen Bauland unterscheidet.
Barrierefrei: Anforderungen an behindertengerechte Wohnungen
Stufen mit Rampen Barrierefreie Wohnungen müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllen, damit sie für Menschen mit einer körperlichen oder geistigen Beeinträchtigung geeignet sind. Es kommt auf mehrere Faktoren an, die im Zusammenspiel eine Wohnung behindertengerecht machen.
